Immobilienrecht

Mieterhöhung: Was Sie bei der „Textform“ beachten müssen

Mieterhöhung: Was Sie bei der "Textform" beachten müssen
geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Möchten Sie eine Mieterhöhung durchsetzen, sodass Ihr Mieter eine höhere Miete oder Betriebskostenvorauszahlung leisten muss? Dann haben Sie ihn hierzu in Textform darüber aufzufordern. Die Textform verlangt keine Unterschrift, aber einen eindeutigen Abschluss der Erklärung. Ist dieser nicht vorhanden, ist Ihre Erklärung unwirksam. Lesen Sie hier, wie Sie solche Formfehler vermeiden.

Vorsicht, Formfehler: Denken Sie an den Abschluss

Die Textform, die § 126b BGB regelt, ist für Sie eigentlich eine feine Sache, denn Sie dürfen folgende Schreiben formwirksam per E-Mail oder Fax an Ihren Mieter zustellen:

  • Mieterhöhungsverlangen (§ 558 BGB)
  • Modernisierungsankündigungen (§ 554 BGB)
  • Anpassung von Betriebskosten (§ 560 BGB)

Eine Originalunterschrift, die zur Wahrung der Schriftform (§ 126 BGB) erforderlich ist, ist bei der Textform keine Voraussetzung. Wohl aber ist nötig, dass Sie die Person des Erklärenden namentlich nennen und den Abschluss der Erklärung deutlich machen.

Formfehler Mieterhöhung: Keine Ergänzungen von Hand

Am deutlichen Abschluss der Erklärung fehlte es im Urteilsfall des BGH (BGH, Urteil v. 03.11.11, Az. IX ZR 47/11). Unter der Erklärung waren noch weitere handschriftliche Angaben gemacht worden. Die Karlsruher Richter entschieden deshalb, dass die Textform nicht gewahrt war.

Zwar ging es im Urteilsfall nicht um Mietrecht, aber die Entscheidung ist hierauf genauso anwendbar – und gerade bei Mietstreitigkeiten sind Formverstöße besonders häufig, ärgerlich und teuer. Vor allem Mietverwalter müssen sich vor Fehlern hüten, die im Massengeschäft der täglichen Arbeit leicht passieren können. Denn für diese haften sie gegenüber den sie beauftragenden Vermietern.

Mit dem folgenden Tipp sind Sie auf der sicheren Seite und haften vor allem nicht für entgangene Mieterhöhungen wegen fehlender Textform.

Meine Empfehlung: Erklärung richtig abschließen

Geben Sie (1.) Ihren vollen Namen am Ende der Erklärung an. Machen Sie sodann (2.) das Ende der Erklärung deutlich, etwa durch einen abschließenden Zusatz wie "Diese Erklärung ist nicht unterschrieben" und unterlassen Sie tunlichst (3.) darunter weitere Erklärungen.

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