Immobilienrecht

Hilfe, wem gehört welcher Kellerraum?

Das kommt in Praxis häufig vor: Sie kaufen oder erben eine Wohnung, möchten sie beziehen und suchen Ihren Keller. Aber: Alle Keller sind belegt. Sie wissen, dass zu Ihrer Wohnung ein Kellerraum gehört, und benötigen diesen auch dringend. Jetzt stellen sich 2 Fragen: Wie finden Sie heraus, welcher Kellerraum zu Ihrer Wohnung gehört und wie kommen Sie an diesen heran.

Welcher Keller zu welcher Wohnung gehört, ist in der Regel in der Teilungserklärung beschrieben. Die dort vorgenommene Aufteilungsbeschreibung kann mehr oder minder ausführlich sein, aber mit etwas Glück finden Sie dort einen Hinweis darauf, welcher Kellerraum zu Ihrer Wohnung gehört.

Oft hilft der Aufteilungsplan

Oftmals ist die reine Beschreibung Ihres Wohnungseigentums und dessen, was dazugehört, allerdings nicht eindeutig. Auch kommt es in der Praxis häufiger vor, dass laut Teilungserklärung zwar ein Keller mit einer bestimmten Nummer zu Ihrer Wohnung gehört, aber an den Kellern des Hauses sind keine Nummern mehr vorhanden. Auch in diesem Fall ist eine Zuordnung anhand von Nummern nicht möglich.

Dann hilft Ihnen der Aufteilungsplan weiter. Hierbei handelt es sich um eine Bauzeichnung im Maßstab 1:50, in welcher alle zum Sondereigentum zählenden Räume mit der gleichen Wohnungsnummer gekennzeichnet sind. Die Wohnungsnummer ist in der Regel eingekreist. Daraus können Sie eindeutig erkennen, welche Räume und Nebenräume bzw. welcher Pkw-Stellplatz zu Ihrem Sondereigentum gehören. Mithilfe des Aufteilungsplans ist es nun leicht für Sie, die Lage des zu Ihrer Wohnung gehörenden Kellerraums festzustellen.

Persönliche Haftung bei Nichtzustimmung zur zwingenden Sanierung

Es kann durchaus vorkommen, dass der Aufteilungsplan Kellerräume nicht berücksichtigt. Dann gelten diese als Gemeinschaftseigentum. In der Regel wurde dann ein Sondernutzungsrecht an diesem Keller vereinbart. Anhand dieses Sondernutzungsrechts steht Ihnen ein ausschließliches Nutzungsrecht an einem Keller zu.

In diesem Fall schauen Sie in der Gemeinschaftsordnung unter "Sondernutzungsrechte" nach. Dort finden Sie eine Auflistung der Kellernummern, versehen mit einem Lageplan oder einer kurzen Lagebeschreibung. Anhand dieser Pläne können Sie "Ihren" Kellerraum finden.

Handlungsbedarf bei falscher Kellerzuteilung

Nutzen nun Eigentümer, ganz gleich aus welchem Grund, Kellerräume, deren Nummern nicht ihrer Wohnungsnummer entsprechen, entsteht Handlungsbedarf. Denn, egal ob Keller zu Ihrem Sondereigentum gehören oder zum Gemeinschaftseigentum zählen, die Eigentümer haben die Kellerräume zu nutzen, die ihrer Wohnung zugeordnet sind.

Nutzt ein Eigentümer den Kellerraum, der eigentlich Ihrer Wohnung zugewiesen ist, können Sie von ihm die Herausgabe des Kellers verlangen. Sofern der andere Eigentümer den Keller nicht freiwillig herausgibt, klagen Sie beim Amtsgericht, in dessen Bezirk sich Ihre Wohnung befindet, auf Herausgabe des Kellers (§ 43 WEG).

Mit Ihrer Klage werden Sie selbst dann erfolgreich sein, wenn der andere Wohnungseigentümer Ihren Keller bereits seit Jahrzehnten fälschlicherweise nutzt (AG Stuttgart, Urteil v. 26.02.14, Az. 61 C 4796/13 WEG).

Fazit: Wenn Sie nicht wissen, welcher Keller zu Ihrer Wohnung gehört, können Sie das mithilfe des Aufteilungsplans herausfinden. Hat ein anderer Eigentümer Ihren Kellerraum in Beschlag genommen, können Sie von ihm die Herausgabe des Kellers verlangen.

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Dr. Tobias Mahlstedt