Immobilie als Anlage

Welche Möglichkeiten zur Immobilienfinanzierung können Sie nutzen?

Welche Möglichkeiten zur Immobilienfinanzierung können Sie nutzen?
geschrieben von Dietmar Kern

Neben den klassischen Hypotheken- und Bauspardarlehen gibt es noch weitere Möglichkeiten zur Immobilienfinanzierung. Nicht alle eignen sich für jeden Häuslebauer.

Lebensversicherungs-Hypothek

Wer sich für eine Lebensversicherungs-Hypothek entscheidet, hat die Möglichkeit, das tilgungsfreie Darlehen am Laufzeitende auf einen Schlag zurückzuzahlen. Da bei dieser Variante nicht nur 45% beliehen werden können, sondern auch das Darlehen nicht getilgt wird, fallen bei dieser Lösung über die komplette Laufzeit hinweg die Zinsen auf den vollen Darlehensbetrag an. Die wiederum können nur Kapitalanleger geltend machen.

Von daher kommt es also darauf an, dass die Zinsen der Lebensversicherung plus die Steuervorteile mindestens ebenso viel Rendite abwerfen wie das Darlehen an Zinsen kostet. Wer sich hier etwa für eine zehnjährige Zinsbindung entscheidet, geht das Risiko der Zinserhöhung, bezogen auf die gesamte Darlehenssumme, ein.

Bei der klassischen Finanzierung hingegen verringert sich im Laufe der Zeit die Darlehenssumme. Weiteres Problem: Bringt die Lebensversicherung nicht die vorausgesagte Rendite, entsteht eine hohe Deckungslücke. Diese liegt in der Regel bei rund 30%.

Finanzierung splitten

Deshalb sollte man bei dieser Variante die Finanzierung splitten und einen Teil über ein konventionelles Hypothekendarlehen, den Rest über ein Lebensversicherungs-Darlehen finanzieren. Der Vorteil: Nicht nur die Risiken sind geringer, es winken auch noch Steuervorteile. Der Bauherr sollte auch beachten, dass ein vorzeitiger Ausstieg – etwa durch Immobilienverkauf – äußerst schwierig ist. Denn bei einer Policenkündigung erhält der Bauherr oft weniger heraus, als er einbezahlt hat.

Die tragende Säule in der Baufinanzierung ist deshalb noch immer ein langfristiges Hypothekendarlehen. Vorteil: Die Zinsen sind über Jahre hinweg gleichbleibend und schützen den Darlehensnehmer so vor plötzlichen Zinsschwankungen. Die Absicherung der Hypothek selbst erfolgt durch eine Eintragung im Grundbuch. Durch das verbriefte Pfandrecht der Bank im Grundbuch darf die Bank die Zwangsversteigerung einleiten, sobald die Raten nicht mehr bezahlt werden. Bei einem aktuellen Zehn-Jahres-Hypothekenzins von durchschnittlich circa 5% pro Jahr und einer üblichen einprozentigen Anfangstilgung kosten 150.000 Euro Kredit monatlich 750 Euro.

Weiter wichtig: Ein Kredit muss nicht nur für das Haus oder die Eigentumswohnung aufgenommen werden, sondern auch für die diversen Nebenkosten (bspw. Grunderwerbsteuer: 3,5% des Kaufpreises, Notar- und Grundbuchkosten für die Eigentumsübertragung: ca. 1,5% des Kaufpreises, Eintragung der Grundpfandrechte: ca. 0,5% der Kreditsumme). Können diese Zusatzkosten nicht durch Eigenkapital aufgefangen werden, steigt auch die benötigte Kreditsumme und somit auch die Belastung. Denn bereits 20.000 Euro mehr an Kredit kosten pro Monat 100 Euro zusätzlich!

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Dietmar Kern

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