Grundstückskauf: Überhöhte Erschließungskosten vermeiden

Wenn Sie ein Grundstück kaufen, achten Sie auf die Erschließungskosten.

Sie wollen bauen und dafür von der Gemeinde ein neues Grundstück erwerben? Dann passen Sie auf, dass Sie nicht mehr bezahlen als nötig, warnt die Bausparkasse Schwäbisch Hall und verweist auf ein vom Bundesverwaltungsgericht verkündetes Urteil, das Bauherren vor überhöhten Erschließungskosten schützt (Az.: 9 C 8.09).

Erschließung von Neubaugebieten gehört zu den kommunalen Aufgaben

Der Hintergrund: Zu den kommunalen Aufgaben gehört die Erschließung eigener Neubaugebiete. Typische Maßnahmen sind dabei etwa der Bau von Straßen und Abwasserkanälen sowie die Schaffung von Anschlüssen an Strom- und Erdgasnetze. Weitere Beispiele finden Sie in einer Checkliste für Erschließungskosten. Welche Kosten die Gemeinde auf die Grundstückskäufer umlegen darf, ist gesetzlich geregelt – zehn Prozent des umlagefähigen Aufwands muss sie allerdings selbst tragen.

Es sei denn, sie überträgt die Erschließung vertraglich einem Dritten. "Dieser Erschließungsträger ist dann berechtigt, nicht nur die ihm entstehenden Kosten in voller Höhe auf die Grundstückskäufer umzulegen, sondern sogar noch einen angemessenen Gewinn einzukalkulieren", erläutert Rechtsexperte Christoph Flechtner die Rechtslage. Dafür hätten viele Gemeinden eigene Tochtergesellschaften gegründet, so auch im jetzt entschiedenen Streitfall.

Der Gesetzgeber habe bei der Regelung im Baugesetzbuch eindeutig an Privatunternehmen gedacht, die völlig unabhängig von der Gemeinde handeln. "Das BVerwG hat in seinem Urteil festgestellt, dass eine kommunale Eigengesellschaft eindeutig kein Dritter im Sinne von § 124 Abs. 1 BauGB ist", erklärt Flechtner die Urteilsbegründung, "im Klartext: Die Gemeinde kann sich nicht auf diesem Umweg um ihren Anteil an den Erschließungskosten drücken."

Fragen Sie vor dem Grundstückskauf nach, wie sich die Erschließungskosten zusammensetzen

Im vom BVerwG entschiedenen Fall hatte die Erschließungsgesellschaft, eine 100-Prozent-Tochter der Kommune, von den Bauherren 25.000 Euro Erschließungskosten je Grundstück verlangt, ohne ihre Kalkulation offenzulegen. Flechtner: "Es geht für Häuslebauer um viel Geld. Wer sich auf sein Eigenheim im Neubaugebiet freut, sollte daher genau nachfragen, wie sich die Erschließungskosten zusammensetzen."

Veröffentlicht am 8. September 2011
Autor
Andreas Kunze