Vermietung an Angehörige: So vermeiden Sie Steuernachteile

Die Vermietung an Angehörige ist beliebt und kommt in der Praxis oft vor. Dabei kommen viele Vermieter Ihren Angehörigen entgegen und vermieten ihnen die Wohnung deutlich preisgünstiger. Doch Vorsicht – oft gibt es Ärger mit dem Finanzamt, weil die vereinbarte Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Für die Frage, inwieweit Sie Steuervorteile nutzen und die Werbungskosten voll ansetzen können (§ 21 Abs. 2 EStG), gilt seit 2004 (BMF-Schreiben vom 8.10.2004, BStBl. 2004 I S. 933 Tz. 11 ff.):

Wird an nahe Verwandte, z. B. Kinder, Geschwister, Eltern, Schwiegereltern vermietet, ist das Mietverhältnis grundsätzlich auch dann steuerlich wirksam, wenn der vereinbarte Mietzins unter der ortsüblichen Miete liegt.

Damit die Vermietung an Angehörige steuerlich anerkannt werden kann, wird genau unterschieden:

  • Beträgt Ihre Miete mindestens 75% der ortsüblichen Marktmiete, werden das Mietverhältnis und damit Ihre Verluste aus Vermietung und Verpachtung ohne weitere Prüfung der Gewinnerzielungsabsicht anerkannt.
  • Beträgt die Miete weniger als 75%, aber mindestens 56% der Marktmiete, ist die Gewinnerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose zu prüfen. Fällt diese positiv aus (Totalgewinn), sind die Werbungskosten und damit die Verluste in voller Höhe anzuerkennen. Ist die Prognose negativ (Totalverlust), führt dies nicht zu einem Abzugsverbot für die gesamten Werbungskosten; vielmehr ist die Vermietung in einen entgeltlichen Teil (= verbilligte Miete) und einen unentgeltlichen Teil (= Differenz zur Marktmiete) aufzuteilen. Steuerlich abziehbar sind dann nur die auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten.
  • Beträgt Ihre Miete weniger als 56 % der Marktmiete, ist die Vermietung stets in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen (§ 21 a Abs. 2 EStG). Für den entgeltlichen Teil wird die Einkünfteerzielungsabsicht dann nicht noch mal geprüft (BFH-Urteil vom 22.7.2003, IX R 59/02, BStBl. 2003 II S. 806).

Als ortsübliche Miete gilt jede Miete innerhalb der Bandbreite des örtlichen Mietspiegels, somit auch der niedrigste Wert (Verfügung der OFD Rheinland vom 17.12.2007, DB 2008 S. 91).

Veröffentlicht am 6. November 2009
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