Verbilligte Vermietung kann Steuern sparen

Immer dann wenn eine Immobilie unterhalb der marktüblichen Miete vermietet wird, spricht man von einer verbilligten Vermietung. Häufig ist man als Immobilieneigentümer gewillt seinem Verwandten einen günstigen Mietzins zu gewähren. Dabei ist jedoch Obacht geboten, denn wenn die Miete zur gering wird, ergeben sich steuerliche Nachteile.

Insbesondere bei der Vermietung an Verwandte kann sich die verbilligte Vermietung zu einem Steuersparmodell entwickeln. Entscheidend ist, auf wie viel Miete man verzichtet, wie die Abbildung zeigt. Beträgt die Miete weniger als 56% der ortsüblichen Miete, ist aus steuerlicher Sicht der worst case gegeben, da auch die Werbungskosten nur im Verhältnis der tatsächlichen Miete zur ortsüblichen Miete abgezogen werden dürfen.

Dem folgend sollten also verbilligte Mietvereinbarungen mindestens 56% der ansonsten ortsüblichen Miete entsprechen, was als erstes Zwischenfazit festgehalten werden kann.

Sofern die tatsächliche Miete mindestens 56% jedoch weniger als 75% der ortsüblichen Miete beträgt entscheidet das Ergebnis der dann anzufertigenden Überschussprognose. In diesen Fällen werden die Ergebnisse der nächsten 30 Jahre anhand vorgegebener Kriterien errechnet. Resultiert ein Einnahmenüberschuss sind die Werbungskosten unbegrenzt abzugsfähig.

Ergibt sich ein Überschuss der Werbungskosten über die Einnahmen, können die aktuellen Werbungskosten ebenfalls wieder nur anteilig zum Abzug gebracht werden. Da die Überschussprognose erhebliche Schwierigkeiten in der Praxis bereiten kann, sollte man tunlichst ein Risiko vermeiden und die Miete auch mindestens auf 75% des ansonsten Orts- und Marktüblichen erhöhen.

Beispiel: Die ortsübliche Miete beträgt 1.000 Euro

tatsächliche Miete

tats. Miete

tats. Miete

tats. Miete

Ergebnis Überschussprognose

 

egal

(-)

(+)

egal

Werbungskosten 800 €

davon abzugsfähig

 

 

440 € (55%)

 

592 €

(74%)

 

800 €

(100%)

 

800 €

(100%)

 

Steuerpflichtige Einkünfte

 

110 €

 

148 €

 

– 60 €

 

-40 €

Lediglich wenn die Miete mindestens 75% der ortsüblichen Miete beträgt, ist man auf der sicheren Seite. Wie die Tabelle zeigt ist dies auch der steuerliche schönste Fall, da man nicht nur Rechtsicherheit hat und nicht auf eine Prognoseberechnung angewiesen ist, zudem resultiert aus der verbilligten Vermietung auch noch ein voll ausgleichsfähiger Verlust.

Der wirtschaftliche Vorteil liegt auf der Hand, denn obwohl die höchste Miete generiert wird, müssen keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuert werden, sondern es kann noch das Steueraufkommen aus anderen Einkunftsquellen gemindert werden. Zudem hat man seinem Verwandten noch eine verbilligte Mietgelegenheit verschafft.

Aber aufgepasst: Nicht zum Stolperstein in diesem Zusammenhang darf sich die Vergleichsberechnung mit der ortsüblichen Miete entwickeln, denn die ortsübliche Miete umfasst neben der eigentlichen Kaltmiete auch noch die nach der Zweiten Berechnungsverordnung umlagefähigen Kosten.