Mieten & Vermieten

Untervermietung: Schützen Sie sich vor Schadenersatzforderungen

geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Oftmals bitten Mieter um Genehmigung zur Untervermietung. Prüfen Sie genau, bevor Sie antworten, ob Sie zustimmen müssen. Verweigern Sie Ihre Zustimmung nämlich unberechtigterweise, kann der Mieter von Ihnen verlangen, dass Sie ihm seine entgangenen Einnahmen erstatten. Und das kann teuer werden, wie eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs zeigt (Urteil v. 11.06.14, Az. VIII ZR 349/13).

Möchte Ihr Mieter untervermieten, vergewissern Sie sich immer zunächst anhand des Mietvertrags, ob dieser Regelungen zur Untervermietung enthält. Ergibt sich bereits aus dem Vertrag, dass der Mieter einen Anspruch auf Zustimmung hat, sind Sie daran gebunden.

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Wohnungsmieter haben gesetzlichen Anspruch auf Untervermietung 

Aber auch unabhängig von den konkreten Vereinbarungen im Mietvertrag haben Wohnungsmieter unter bestimmten Voraussetzungen einen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung (§ 553 BGB). Diesen Anspruch können Sie durch vertragliche Regelungen weder ausschließen noch einschränken. 

Sie müssen die Untermieterlaubnis erteilen, wenn folgende 7 Voraussetzungen erfüllt sind:

  1. Es handelt sich um ein Wohnungsmietverhältnis.
  2. Der Mieter hat ein "berechtigtes Interesse" an der Untervermietung.
  3. Dieses berechtigte Interesse ist erst nach Unterzeichnung des Mietvertrags entstanden.
  4. Der Mieter gibt die Wohnung nicht vollständig auf, sondern will nur einen Teil untervermieten.
  5. Gegen den konkret benannten Untermieter sprechen keine wichtigen Gründe.
  6. Durch die Untervermietung kommt es nicht zu einer Überbelegung der Wohnung.
  7. Es gibt keine sonstigen Gründe, die Ihnen die Untervermietung unzumutbar machen.

Prüfen Sie diese Voraussetzungen gewissenhaft. Holen Sie im Zweifel juristischen Rat ein, bevor Sie die Untermieterlaubnis verweigern. Denn wenn Sie sich – irrtümlich – dazu berechtigt sehen, dem Mieter die Untervermietung zu versagen, ist das nach der jetzigen BGH-Entscheidung Ihr eigenes Risiko. Eine irrtümliche Fehleinschätzung in diesem Punkt befreit Sie nicht von Ihrer Schadenersatzpflicht gegenüber dem Mieter.

Mieter muss Gewahrsam an der Wohnung behalten

Die BGH-Richter haben auch klargestellt, wie weit die Voraussetzung reicht, dass der Mieter nur "einen Teil des Wohnraums" untervermieten will: § 553 BGB stellt weder in quantitativer noch in qualitativer Hinsicht besondere Anforderungen. Ausreichend ist vielmehr, dass der Mieter den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgibt.

Es genügt also, dass der Mieter – wie im aktuellen Fall – lediglich 1 Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um darin Einrichtungsgegenstände zu lagern oder es gelegentlich zu Übernachtungszwecken zu benutzen. Nicht erforderlich ist daher ab jetzt, dass der Mieter mehr als die Hälfte der Wohnfläche für sich behält oder dass er sich häufiger in der Mietwohnung aufhält. Umgekehrt können Sie die Untervermietung versagen, wenn der Mieter seinen Wohnsitz komplett an einen anderen Ort verlegt. 

Fazit: Die jetzige BGH-Entscheidung macht deutlich, dass der Mieter einen weitgehenden Anspruch auf Untervermietung hat. Daher sollten Sie im Zweifel die Untervermietung erlauben, um mögliche Schadenersatzansprüche zu vermeiden. Widersprechen Sie der Untervermietung nur, wenn Sie wirklich gewichtige Gründe vorbringen können, beispielsweise gegen die konkrete Person des Untermieters oder eine deutliche Erschwerung der Kontaktaufnahme zum Mieter.

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Dr. Tobias Mahlstedt

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