Mieten & Vermieten

Steuern & Finanzamt: Vermeiden Sie Steuernachteile bei Leerstand

geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Wenn Sie als Vermieter keinen Mieter finden, müssen Sie Ihre Bemühungen intensivieren – sonst können Sie Ihre Verluste nicht beim Finanzamt geltend machen. So hat es der Bundesfinanzhof in einem Grundsatzurteil entschieden (Az. IX R 14/12). Lesen Sie hier, wie Sie Steuernachteile vermeiden.

Dem Urteil zufolge kann der Vermieter zwar frei bestimmen, wie er am Wohnungsmarkt seine Mietwohnung anbietet und bewirbt. Doch muss er "ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen entfalten", um in den Genuss der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Aufwendungen zu kommen.

Sind diese Bemühungen nicht erfolgreich, muss der Vermieter sein Verhalten anpassen, erklärten die Richter. Sie verlangen, dass der Vermieter notfalls Zugeständnisse macht – etwa bei der Höhe der Miete "oder im Hinblick auf die für ihn als Mieter akzeptablen Personen".

Bundesfinanzhof erschwert den Verlustabzug auch bei schlecht vermietbaren Gewerbeimmobilien

Schon in einem früheren Urteil hat der Bundesfinanzhof (BFH) die steuerliche Absetzung von Verlusten bei schlecht zu vermietenden Gewerbeimmobilien erschwert. Das oberste deutsche Finanzgericht bestätigte damit zunächst seine Rechtsprechung zu Verlusten aus der Vermietung von Wohnimmobilien.

Danach werden Verluste durch die Finanzämter nicht anerkannt, wenn ein Vermieter sich nicht intensiv um eine weitere Vermietung bemüht hat.

Im entschiedenen Fall hatte ein Eigentümer einer Gewerbeimmobilie von 1993 bis 2008 erfolglos versucht, seine Immobilie wieder zu vermieten. Er beauftragte einen Immobilienmakler und veröffentlichte mehrere Monate Anzeigen in Zeitungen. Alle Bemühungen waren erfolglos.

Der BFH entschied, dass der Eigentümer außerdem auch eine marktkonforme bauliche Umgestaltung der Immobilie hätte vornehmen müssen. Da er dies nicht getan hatte, wollte das Gericht eine ernsthafte Vermietungsabsicht nicht anerkennen.

In einer früheren Entscheidung hatte der BFH (Az. IX R 39/08) noch an seiner Rechtsprechung festgehalten, dass langfristige Vermietung eine Überschusserzielungsabsicht indiziert.

Diese Ansicht hat der BFH nun ausdrücklich aufgehoben und erklärt sie nur noch für die Vermietung von Wohnimmobilien für anwendbar. Jeder Vermieter, der mehrjährigen Leerstand hinnehmen musste, muss nun damit rechnen, dass die Finanzverwaltung seine Verluste nicht mehr anerkennt (BFH, Urteil v. 20.07.10, Az. IX R 49/09).

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Dr. Tobias Mahlstedt

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