Mieten & Vermieten

4 Fälle in denen Ihr Mieter renovieren muss, trotz unwirksamer Klausel

geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Sind Schönheitsreparaturen nicht oder nicht wirksam vereinbart, sind sie Pflicht des Vermieters (§ 535 BGB). Allerdings haftet Ihnen der Mieter seinerseits für Schäden, die er durch eine nicht sachgerechte Nutzung der Mietwohnung hervorgerufen hat. Dies kann für Sie der Rettungsanker sein, um vom Mieter doch noch eine Renovierung verlangen zu können.

1. Rückgabe in "bezugsfertigem Zustand"

Haben Sie vereinbart, dass der Mieter die Mieträume "in bezugsfertigem Zustand" zurückgeben muss, ist dies zulässig. Insbesondere stellt dies keine unwirksame Endrenovierungsklausel dar (BGH, Urteil v. 12.03.14, Az. XII ZR 108/13).

Zwar muss der Mieter in diesem Fall die Mieträume nicht zwangsläufig frisch renovieren. Deren Zustand bei Mietende muss es Ihnen als Vermieter aber ermöglichen, zügig neu zu vermieten. Dies kann im Einzelfall eine Renovierung erforderlich machen.

TIPP: Farbgebung protokollieren

Nehmen Sie bei der Wohnungsübergabe zu Beginn des Mietverhältnisses am besten die Farbgebung der Decken und Wände in das Übergabeprotokoll auf. So beugen Sie Streitigkeiten bei Mietende vor, ob die Wohnung vom Mieter mit Wänden und Decken in einheitlicher neutraler Farbe übernommen worden ist.

2. Keine Rückgabe in bunten Farben

Zwar sind Mieter berechtigt, während der Mietzeit die Räume nach eigenem Geschmack zu streichen, also auch in verschiedenen Farben. Bei Mietende sind sie jedoch verpflichtet, die Mieträume in einheitlichen Farben zurückzugeben. Gegen diese Pflicht verstößt der Mieter, wenn er eine Wohnung, die er mit neutral gestrichenen Wänden übernommen hat, in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt (BGH, Urteil v. 06.11.13, Az. VIII ZR 416/12).

In einem solchen Fall muss der Mieter renovieren, auch wenn sein Mietvertrag diese Verpflichtung nicht oder nicht wirksam vorsieht. Sie dürfen dann also von Ihrem Mieter fordern, dass er knallbunte Wände oder ausgefallene Muster vor seinem Auszug beseitigt und die Räume in neutralen Farben zurückgibt. Tut er das nicht, können Sie Schadenersatz von ihm verlangen.

3. Raucherexzess

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH dürfen Mieter in den Mieträumen rauchen. Die hierdurch bedingte Abnutzung bzw. Vergilbung der Wände und Decken begründen deshalb für sich – also ohne wirksame Renovierungsklausel – keine Renovierungspflicht des Mieters (BGH, Urteil v. 28.06.06, Az. VIII ZR 124/05).

Anders ist es aber im Fall des sogenannten "exzessiven Rauchens". Hiervon ist auszugehen, wenn das Rauchen zu derart massiven "Rauchspuren" führt, dass sich diese nicht mehr durch eine einfache Renovierung beseitigen lassen. Anders gesagt: Muss wegen des Rauchens die Tapete entfernt und/oder mehrfach gestrichen werden, haftet Ihnen für diese Kosten stets der (rauchende) Mieter (BGH, Urteil v. 05.03.08, Az. VIII ZR 37/07).

4. Unfachmännische Renovierungsversuche

Unfachmännische Renovierungen brauchen Sie nicht zu dulden und nicht zu ersetzen. Führt Ihr Mieter – auch ohne Renovierungspflicht – Arbeiten aus, durch die Sie einen höheren Renovierungsaufwand haben, als Sie ohne die "Schönheitsreparaturen" des Mieters gehabt hätten, können Sie Schadenersatz in Höhe Ihrer Mehrkosten verlangen. Die Auslagen des Mieters für eine nicht geschuldete Renovierung brauchen Sie bei unfachmännischen Arbeiten ("Verschlimmbesserung") nicht zu erstatten (BGH, Urteil v. 18.02.09, Az. VIII ZR 166/08).

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Dr. Tobias Mahlstedt

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