Mietrecht

Vermietungspraxis: Mieter zahlt nur für erforderliche Modernisierungskosten

Vermietungspraxis: Mieter zahlt nur für erforderliche Modernisierungskosten
geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

In der Praxis fallen Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten häufig zusammen. „Bei Gelegenheit“ des einen, wird das andere gleich mitgemacht. Das ist praktisch und spart meistens auch Kosten und Aufwand. Letzteres allerdings nur bedingt.

Denn da der Mieter nur für Modernisierungsmaßnahmen einen Zuschlag zahlt, nicht aber für „gewöhnliche“ Reparaturmaßnahmen, müssen hat der Vermieter die einzelnen Kosten separat zu erfassen. Denn für Instandsetzung zahlt ein Mieter nie einen Modernisierungszuschlag (§ 559 Abs. 2 BGB).

Außerdem hat jeder Vermieter genauestens zu prüfen, welche Maßnahmen für die Modernisierung wirklich notwendig sind. Insofern hat der BGH die Möglichkeiten einer Mieterhöhung nach Modernisierung der Höhe nach begrenzt: Grundlage eines Modernisierungsmieterhöhung sind nicht die tatsächlich angefallenen Kosten sondern nur der Aufwand für wirklich notwendige Modernisierungsarbeiten (BGH, Urteil v. 17.12.08, Az. VIII ZR 84/08).

Das heißt für Vermieter, wenn sie die Kosten einer Modernisierung mit 11% auf die Jahresmiete Ihrer Mieter umlegen wollen: Von den Kosten, die Sie für die Modernisierung bezahlt haben, müssen Sie nicht mehr nur den Anteil, der eine Instandsetzung betrifft, abziehen, sondern Sie müssen auch noch prüfen, ob die einzelnen Maßnahmen und Arbeitsschritte der Handwerker tatsächlich notwendig bzw. zweckmäßig waren.

Diese wäre beispielsweise nicht der Fall, wenn Sie im Rahmen der Dämmung der Fassade dieselbe verklinkern würden, ohne dass dies für sich einen Energieeinspareffekt hätte: Für die Verklinkerung bräuchte der Mieter nicht zahlen.

Regierung plant 2018 neues Modernisierungsrechtmietrec

Bitte beachten Sie: Die neue Bundesregierung beabsichtigt, die Modernisierung für Vermieter unattraktiver und für Mieter günstiger zu machen: Künftig sollen nur noch 8% der notwendigen Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen (statt jetzt noch 11%). Außerhalb soll in Gebieten mit angespannter Wohnungslage, in denen die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bereits auf 15% abgesenkt ist, eine maximal Mieterhöhung nach Modernisierung von 3 €/m² innerhalb von sechs Jahren zulässig sein.

Bildnachweis: Marco2811 / stock.adobe.com

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