Mietrecht

Mietpreisbremse: Mit diesen 6 legalen Tricks ist trotzdem mehr Miete drin

Mietpreisbremse: Mit diesen 6 legalen Tricks ist trotzdem mehr Miete drin
geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Viele Vermieter und Mietverwalter wissen nicht, wie sie die Mietpreisbremse „ausbremsen“ können. Und tatsächlich sind die folgenden Möglichkeiten, trotz Mietpreisbremse die Mieteinnahmen zu steigern, weitgehend unbekannt. Jetzt nicht mehr!

Betriebskosten draufschlagen

Nicht wenige Vermieter rechnen schon bei den Betriebskosten zu ihren Ungunsten. Die Mietpreisbremse begrenzt nämlich nur die Nettomiete, weshalb die Vorauszahlungen für Betriebskosten nicht einzubeziehen sind.

Das Gleiche gilt, wenn Sie eine Inklusivmiete vereinbart haben, einzelne Betriebskosten also schon in der Miete enthalten sind. Auch hier dürfen Sie den Betrag, der auf die Betriebskosten entfällt, Ihrer Neuvertragsmiete hinzurechnen. Ihre zulässige Miete errechnet sich also aus 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich der Betriebskosten.

Mieterhöhungen vereinbaren

Was kaum einer weiß: Die Mietpreisgrenze gilt nicht, wenn Sie im laufenden Mietverhältnis eine Mieterhöhung mit dem Mieter vereinbaren (§ 557 Abs. 1 BGB). Klar, eine einvernehmliche Mieterhöhung ist nicht einfach, denn welcher Mieter stimmt schon freiwillig einer Mieterhöhung zu? Allerdings kann man einen Mieter durchaus dazu motivieren:

Etwa, indem Sie mit Ihrem Mieter vereinbaren, dass Sie nach Mietbeginn noch bestimmte Leistungen erbringen, die er wünscht. Das kann sein:

  • Sie nehmen später eine Renovierung vor.
  • Sie erlassen dem Mieter die von ihm geschuldeten Schönheitsreparaturen.
  • Sie überlassen dem Mieter einen Kellerraum.
  • Sie erlauben dem Mieter eine teilgewerbliche Nutzung der Mieträume.
  • Sie erlauben Ihrem Mieter die Untervermietung eines Teils der Wohnung.

In diesen Fällen können Sie von Ihrem Mieter einen Zuschlag zur Miete verlangen. Obwohl dieser Zuschlag die Miete erhöht, gilt hierfür nicht die Mietpreisbremse, und zwar deshalb, weil die Mieterhöhung mit dem Mieter im laufenden Mietverhältnis vereinbart wird.

Hohe Garagenmiete

Vermieten Sie eine Wohnung mit Garage bzw. Pkw-Stellplatz, weisen Sie die Miete dafür getrennt aus. Da die Miete für einen Pkw-Stellplatz nicht der Mietpreisbremse unterfällt, können Sie diese frei bemessen. Für den Mieter ist meist ohnehin nur wichtig, was er „unter dem Strich“ zahlen muss.

Möblierungszuschlag

Vermieten Sie eine Wohnung mit Einrichtungsgegenständen, können Sie dafür einen Möblierungszuschlag verlangen. Dies ist richtig, denn Ihre Ausgabe für die Einrichtung muss verzinst werden; außerdem verlieren die Einrichtungsgegenstände durch die Nutzung des Mieters im Laufe der Zeit an Wert und Sie müssen gegebenenfalls Reparaturen vornehmen.

Ihr Vorteil: Obwohl der Möblierungszuschlag die Miete erhöht, gilt hierfür nicht die Mietpreisbremse. Sie können die Höhe des Zuschlags also frei bemessen und mit Ihrem Mieter vereinbaren. Lediglich ein völlig überzogener Zuschlag könnte unwirksam sein (§ 138 BGB), was dann aber vom Mieter zu beweisen wäre.

Betriebskostenpauschale vereinbaren

Eine Pauschale für Betriebskosten unterfällt nicht der Mietpreisbremse. Diese braucht nicht kostendeckend kalkuliert zu sein, sondern kann frei vereinbart werden. Dies ist richtig, denn weil die Betriebskosten im Laufe der Zeit steigen, nimmt der Anteil der verbrauchten Pauschale (= Ihre „zusätzliche“ Miete) im Laufe der Zeit ab.

Ihr Vorteil: Sie können im Mietvertrag vereinbaren, dass Sie die Pauschale erhöhen dürfen, wenn sie nicht mehr kostendeckend ist (§ 560 Abs. 1 BGB). Außerdem brauchen Sie bei einer Pauschale keine Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Und wie gesagt: Gegen die Höhe der Pauschale kann Ihr Mieter nicht die Mietreisbremse ins Feld führen.

Gemischtes Mietverhältnis

Vermieten Sie Ihrem Mieter Räume, die dieser sowohl als Wohnung wie auch für seinen Beruf nutzt, liegt ein „Mischmietverhältnis“ vor. Die Mietpreisbremse gilt dann nur, wenn für den Mieter die Nutzung als Wohnung bedeutsamer ist als die gewerbliche Nutzung.

Dies sollten Sie mit ihm klären und vereinbaren. Denn für die Vermietung von Gewerberäumen brauchen Sie nie die Mietpreisbremse zu beachten. Und das gilt auch für ein Mischmietverhältnis, bei dem die gewerbliche Nutzung des Mieters im Vordergrund steht.

Bitte beachten Sie: Die Finger lassen sollten Sie von Provisionen, „Schmiergeldzahlungen“ und überhöhten Abstandszahlungen für den Abschluss des Mietvertrags. Denn diese verstoßen gegen die Mietpreisbremse und sind deshalb unwirksam, wenn sie vereinbart werden. Ein Mieter könnte solche Zahlungen nach Abschluss des Mietvertrags von Ihnen zurückfordern.

Bildnachweis: Andrey Popov / Adobe Stock

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