Die Mietpreisbremse bleibt — und sie bleibt länger, als viele dachten. Am 26. Juni 2025 hat der Bundestag das Instrument bis zum 31. Dezember 2029 verlängert, der Bundesrat hat es kurz darauf gebilligt. Für Vermieter wie für Mieter heißt das: Die Regeln, die seit 2015 gelten, bestimmen auch in den kommenden Jahren, welche Miete bei einer Neuvermietung zulässig ist. Kennen Sie die Spielräume und die Pflichten, sind Sie auf beiden Seiten des Mietvertrags im Vorteil.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei einer Wiedervermietung in angespannten Wohnungsmärkten auf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d BGB).
- Sie gilt nicht bundesweit, sondern nur dort, wo die Landesregierung das Gebiet per Rechtsverordnung als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat.
- Der Bundestag hat sie am 26. Juni 2025 bis zum 31. Dezember 2029 verlängert — ohne die 10-Prozent-Grenze oder die Ausnahmen zu ändern.
- Vier Ausnahmen erlauben eine höhere Miete: Neubau (erstmals genutzt und vermietet nach dem 1. Oktober 2014), umfassende Modernisierung, eine bereits höhere Vormiete und eine Modernisierung in den letzten drei Jahren.
- Berufen Sie sich als Vermieter auf eine Ausnahme, müssen Sie den Mieter vor Vertragsschluss in Textform darüber informieren (§ 556g Abs. 1a BGB).
- Als Mieter holen Sie zu viel gezahlte Miete zurück, sobald Sie den Verstoß in Textform rügen — bei einer Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn sogar rückwirkend ab Vertragsbeginn.
So funktioniert die Mietpreisbremse
Schließen Sie in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt einen neuen Mietvertrag ab, darf die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen. So steht es in § 556d BGB. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus dem örtlichen Mietspiegel oder vergleichbaren Wohnungen — sie ist also keine Schätzung, sondern eine belegbare Größe. Liegt diese Vergleichsmiete bei 10 Euro pro Quadratmeter, sind bei der Neuvermietung höchstens 11 Euro erlaubt.
Wichtig ist die Abgrenzung: Die Bremse greift nur zu Beginn eines Mietverhältnisses, also bei der Neuvermietung. Spätere Mieterhöhungen in einem laufenden Vertrag richten sich nach anderen Vorschriften. Dass das Instrument überhaupt rechtens ist, hat das Bundesverfassungsgericht 2019 bestätigt: Die Karlsruher Richter erklärten die Mietpreisbremse für mit dem Grundgesetz vereinbar (BVerfG, Beschluss vom 18. Juli 2019, Az. 1 BvL 1/18 u. a.).
Bis 2029 verlängert: was sich geändert hat — und was nicht
Ursprünglich sollte die Mietpreisbremse Ende 2025 auslaufen. Mit dem „Gesetz zur Änderung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn“ hat der Gesetzgeber sie nun bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Inhaltlich bleibt fast alles beim Alten: Die 10-Prozent-Grenze steht, die vier Ausnahmen bleiben, auch die Auskunfts- und Rügeregeln gelten unverändert weiter.
Geändert hat sich vor allem ein technisches Detail: Die bisherige Fünfjahresfrist für die Landesverordnungen ist entfallen. Die Bundesländer können angespannte Wohnungsmärkte nun bis Ende 2029 ausweisen, ohne alle fünf Jahre neu zu verordnen. Für Sie als Vermieter oder Mieter bedeutet das Planungssicherheit: Die Regeln, nach denen Sie heute kalkulieren, gelten auch in den nächsten Jahren.
Wo die Bremse überhaupt greift
Die Mietpreisbremse ist kein bundesweites Gesetz, das überall gleich wirkt. Sie entfaltet ihre Wirkung erst, wenn die Landesregierung ein Gebiet per Rechtsverordnung als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat. Prüfen Sie deshalb zuerst, ob Ihre Gemeinde überhaupt betroffen ist — die Mietenbegrenzungsverordnung Ihres Bundeslandes listet die erfassten Städte und Stadtteile auf. In vielen ländlichen Regionen und kleineren Kommunen gilt die Bremse schlicht nicht.
Als angespannt gilt ein Markt, wenn die Mieten deutlich stärker steigen als im Bundesdurchschnitt, die Mietbelastung der Haushalte überdurchschnittlich hoch ist, die Bevölkerung wächst, ohne dass genug neu gebaut wird, oder wenig Leerstand auf hohe Nachfrage trifft. Die Verordnung muss diese Einschätzung begründen — und genau hier setzen Vermieter immer wieder mit Klagen an, wenn die Begründung lückenhaft ist.
Vier Ausnahmen, mit denen Vermieter mehr verlangen dürfen
Die 10-Prozent-Grenze ist nicht in Stein gemeißelt. Das Gesetz kennt vier Konstellationen, in denen Sie als Vermieter eine höhere Miete vereinbaren dürfen. Prüfen Sie vor jeder Neuvermietung, ob eine davon auf Ihre Wohnung zutrifft.
| Ausnahme | Was gilt | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Neubau | Wurde die Wohnung erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet, gilt die Bremse nicht. | § 556f BGB |
| Umfassende Modernisierung | Entspricht der Aufwand etwa einem Drittel eines vergleichbaren Neubaus, ist die Wohnung wie ein Neubau ausgenommen. | § 556f BGB |
| Höhere Vormiete | War die Miete des Vormieters bereits höher als die zulässige Grenze, dürfen Sie diese Vormiete weiter verlangen. | § 556e Abs. 1 BGB |
| Modernisierung in den letzten 3 Jahren | Den zulässigen Modernisierungszuschlag dürfen Sie auf die ortsübliche Vergleichsmiete aufschlagen. | § 556e Abs. 2 BGB |
Besonders die umfassende Modernisierung lohnt eine genaue Rechnung. Der Bundesgerichtshof hat die Schwelle markiert: Von einer umfassenden Modernisierung spricht man, wenn die Investitionen etwa ein Drittel des Aufwands für eine vergleichbare Neubauwohnung erreichen (BGH, Beschluss vom 10. August 2010, Az. VIII ZR 316/09). Verbessern müssen die Maßnahmen außerdem mehrere wesentliche Bereiche — etwa Heizung, Sanitär, Elektrik, Fenster oder die energetische Qualität. Wägen Sie deshalb ab, ob eine umfassende Sanierung mit anschließender Erstvermietung für Sie günstiger ausfällt als viele kleine Einzelmaßnahmen über Jahre verteilt.
Was Vermieter vor Vertragsschluss offenlegen müssen
Wollen Sie sich auf eine der Ausnahmen berufen, reicht es nicht, das stillschweigend in den Mietpreis einzurechnen. Sie müssen den künftigen Mieter vor Abgabe von dessen Vertragserklärung in Textform darüber informieren, warum die Miete über der zulässigen Grenze liegt (§ 556g Abs. 1a BGB). Konkret heißt das: Nennen Sie die in Anspruch genommene Ausnahme — etwa die höhere Vormiete oder die vorangegangene Modernisierung — schriftlich, bevor der Mieter unterschreibt.
Diese Auskunftspflicht ist mehr als Formsache. Versäumen Sie die Information, können Sie sich später nicht mehr auf die Ausnahme stützen — mit der Folge, dass nur die regulär zulässige Miete durchsetzbar ist. Holen Sie die Auskunft nach, dürfen Sie die höhere Miete erst zwei Jahre nach der Nachholung verlangen. Sauber dokumentierte Information schützt Sie also vor teuren Rückforderungen.
So holen Mieter zu viel gezahlte Miete zurück
Vermuten Sie als Mieter, dass Ihre Miete die Mietpreisbremse verletzt, müssen Sie nicht klagen, um sich zu wehren — der erste Schritt ist eine Rüge. Teilen Sie dem Vermieter in Textform mit, dass Sie die Miete für überhöht halten. Eine E-Mail genügt, und seit 2019 müssen Sie die Rüge nicht einmal mehr begründen oder vorrechnen. Erst diese Rüge öffnet die Tür zur Rückforderung.
Wie weit Sie zurückfordern können, hängt vom Zeitpunkt Ihrer Rüge ab. Rügen Sie den Verstoß innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn und besteht das Mietverhältnis noch, holen Sie die zu viel gezahlte Miete rückwirkend ab Vertragsbeginn zurück. Rügen Sie später oder ist der Mietvertrag bei Zugang der Rüge bereits beendet, erhalten Sie nur die danach fällig gewordene Miete (§ 556g Abs. 2 BGB). Hat der Vermieter zusätzlich seine Auskunftspflicht verletzt, kann er sich gar nicht erst auf eine Ausnahme berufen; dann gilt von vornherein nur die regulär zulässige Miete. Damit Sie den Rückforderungsbetrag beziffern können, prüfen Sie zuerst die ortsübliche Vergleichsmiete: Der qualifizierte Mietspiegel Ihrer Gemeinde liefert den Maßstab, zu dem Sie die erlaubten 10 Prozent addieren. Alles, was darüber liegt, ist die Differenz, die Ihnen zusteht. Mietervereine und der örtliche Mietspiegel helfen bei der Berechnung.
Wo die Mietpreisbremse nicht gilt
Nicht jede Wohnung fällt unter die Regel, selbst in einem angespannten Markt. Für echte Vermietungen auf Zeit — etwa möbliertes Wohnen für ein befristetes berufliches Projekt — greift die Bremse nicht, weil hier ein nur vorübergehender Gebrauch vereinbart ist. Bei dauerhaft vermieteten möblierten Wohnungen gilt sie dagegen sehr wohl; allerdings darf ein angemessener Möblierungszuschlag aufgeschlagen werden, was die Berechnung erschwert. Auch Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen sind, wie oben beschrieben, ausgenommen. Klären Sie im Zweifel früh, welche Kategorie auf Ihre Wohnung zutrifft — das erspart beiden Seiten Streit.
Häufige Irrtümer rund um die Mietpreisbremse
Der hartnäckigste Irrtum lautet: „Die Mietpreisbremse gilt überall.“ Tatsächlich greift sie nur in den ausdrücklich verordneten Gebieten. Ein zweiter Trugschluss betrifft die Rückzahlung — viele Mieter glauben, sie bekämen automatisch Geld zurück. Ohne Rüge passiert jedoch nichts; der Anspruch entsteht erst, wenn Sie aktiv werden. Und auf Vermieterseite hält sich die Annahme, eine einmal vereinbarte überhöhte Miete sei „sicher“. Das stimmt nur, solange eine wirksame Ausnahme greift und die Auskunftspflicht erfüllt wurde. Fehlt beides, wird die Miete angreifbar.
Häufige Fragen zur Mietpreisbremse
Gilt die Mietpreisbremse in meiner Stadt?
Nur, wenn Ihr Bundesland das Gebiet per Rechtsverordnung als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat. Werfen Sie einen Blick in die aktuelle Mietenbegrenzungsverordnung Ihres Landes — dort sind die erfassten Kommunen und Stadtteile aufgeführt.
Wie weise ich nach, dass meine Miete zu hoch ist?
Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie ergibt sich aus dem qualifizierten Mietspiegel der Gemeinde oder aus vergleichbaren Wohnungen. Zulässig sind höchstens diese Vergleichsmiete plus 10 Prozent.
Wie rüge ich eine überhöhte Miete richtig?
In Textform, zum Beispiel per E-Mail an den Vermieter. Sie müssen lediglich erklären, dass Sie die Miete für überhöht halten; eine ausführliche Begründung ist seit 2019 nicht mehr erforderlich.
Bis zu welchem Zeitpunkt bekomme ich Geld zurück?
Rügen Sie innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn und läuft das Mietverhältnis noch, fordern Sie rückwirkend ab Vertragsbeginn zurück. Rügen Sie später oder ist der Vertrag bereits beendet, gibt es nur die nach Zugang der Rüge fällige Miete (§ 556g Abs. 2 BGB).
Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen?
Bei dauerhafter Vermietung ja, allerdings darf ein angemessener Möblierungszuschlag berechnet werden. Für echtes Wohnen auf Zeit mit nur vorübergehendem Gebrauch gilt sie nicht.
Wie lange gilt die Mietpreisbremse noch?
Der Bundestag hat sie bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Bis dahin können die Bundesländer angespannte Wohnungsmärkte ausweisen, in denen die Regel greift.
Unsere Empfehlung
Vermietern raten wir, jede Ausnahme sauber zu dokumentieren und die vorvertragliche Auskunft schriftlich festzuhalten — diese wenigen Minuten Aufwand entscheiden im Streitfall darüber, ob die höhere Miete Bestand hat. Mietern legen wir ans Herz, in den verordneten Gebieten die eigene Miete einmal gegen den Mietspiegel zu rechnen und bei einem klaren Überschreiten ohne Zögern zu rügen: Der Anspruch verfällt nicht von selbst, aber er entsteht auch erst mit Ihrer Rüge. Kennen beide Seiten die Regeln, verhandeln sie fairer und ersparen sich den Gang vors Gericht.
Stand: 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick zur Rechtslage und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Im Einzelfall — gerade bei der Berechnung der zulässigen Miete oder einer geplanten Rüge — sollten Sie einen Mieterverein, einen Eigentümerverband oder einen Fachanwalt für Mietrecht hinzuziehen.
Dieser Beitrag wurde KI-gestützt erstellt und fachjournalistisch geprüft.