Rückforderung der Renovierungskosten: Was das für Sie konkret bedeutet und wie Sie sich schützen

Viele Vermieter haben Angst, im Nachhinein noch tausenden Euro an Ihre Ex-Mieter erstatten zu müssen, weil diese renoviert haben, ohne dies zu müssen.

Der BGH hatte ja kürzlich entschieden, dass Vermieter, die von ihren Mietern eine nicht geschuldete Renovierung erhalten haben "ungerechtfertigt bereichert“ sind (BGH, Urteil v. 27.05.09, Az. VIII ZR 302/07).

In der Tat, droht den Amtsgerichten nun eine wahre Prozesslawine. Schließlich sind hundertausende Renovierungsklauseln unwirksam. Weil bei diesem Thema aber kaum noch einer durchblickt, haben in der Vergangenheit zahlreiche Mieter renoviert – obwohl sie dies nicht mussten.

Nun ist die Verunsicherung bei den Vermietern groß. Auf was müssen Sie sich also einstellen?

Die folgenden 6 Punkte können für Sie ein Rettungsanker sein:

1. Kein Geld für schlechte Renovierung
Zunächst einmal: War die Renovierung nur von unzureichender Qualität, und können Sie dies beweisen, sind Sie durch die Renovierung nicht bereichert und bräuchten dem Mieter die Renovierung auch nicht zu ersetzen.

Dass die Renovierung mangelhaft war, können Sie nachweisen durch Fotos, Protokolle und Zeugen – etwa durch die Nachmieter.

2. Schadensersatz kann ein Mieter nicht fordern
Der BGH hat in seinem Urteil entschieden: Schadensersatz- und Aufwendungsersatzansprüche haben Mieter nicht. Konkret: Der Mieter kann von Ihnen beispielsweise nicht die Kosten einer wegen der Renovierung ausgefallenen Urlaubsreise oder  Ersatz von eines für die Renovierung genommen Urlaubstages fordern.

3. Ersatz nur der üblichen Kosten
Die Richter am BGH stellten klar, dass Mieter lediglich Ersatz der üblichen Kosten verlangen dürfen. Und üblich ist nach Meinung des höchsten Mietgerichts eben nicht die Renovierung durch einen Fachbetrieb, sondern üblich ist, dass die Arbeiten selbst bzw. durch Bekannte oder durch (ungelernte) Dritte in der Freizeit ausgeführt werden.

Das bedeutet für Sie: Der Mieter darf grundsätzlich nicht nach seinem Verdienstausfall abrechnen: Ein Rechtsanwalt, der seine Mietwohnung renoviert hat, ohne hierzu verpflichtet gewesen zu sein, dürfte Ihnen nicht seinen Rechtsanwalts -Stundensatz in Rechnung stellen. Wichtig: Eine Ausnahme ist möglich, wenn der Mieter, wie im Urteilsfall des BGH, Maler und Lackierer ist: In diesem Fall können der Renovierungsaufwand und der persönliche Verdienstausfall deckungsgleich sein.  

4. Bei Kenntnis des Mieters brauchen Sie nicht zahlen
Hat ein Mieter renoviert, obwohl er wusste, dass er dies nicht muss, darf er seine Renovierungskosten nicht von Ihnen zurückverlangen. Die Vorschrift, die dies besagt, § 814, steht etwas versteckt im BGB und kann ein „Rettungsanker“ für viele Vermieter sein.

Denn durch die ständige Berichterstattung zu den „starren Fristen“ von Renovierungsklauseln kann man eigentlich davon ausgehen, dass Mieter um die Unwirksamkeit ihrer Klauseln wissen. Wenn ein Mieter dann aber dennoch renoviert, nur um „keinen Ärger zu haben“, so ist das sein Risiko.
  
5. Klausel doch wirksam?
In einem Prozess wegen Rückforderung der Renovierungskosten prüft der Richter zunächst, ob die Renovierungsklausel wirklich unwirksam ist. Denn sonst wäre der Vermieter ja nicht ungerechtfertigt, sondern gerechtfertigt bereichert. Wegen der Vielzahl der Klauseln kann sich aber durchaus die freudige Überraschung ergeben, dass eine unzulässig geglaubte Klausel tatsächlich wirksam ist.  

6. Beachten Sie Verjährungsfrist der Mieter-Ansprüche
Die Ansprüche der Mieter auf Erstattung ihrer Renovierungskosten verjähren innerhalb von 3 Jahren, wobei die Verjährung mit Ablauf des Jahres zu laufen beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist; frühestens aber in dem Jahr, in welchem der Mieter Kenntnis von seinem Anspruch erlangt hat (§§ 195, 199 BGB).

In diesem Fall heißt das: Die Mieter haben mit diesem BGH-Urteil Kenntnis von ihrem Anspruch auf Erstattung der Kosten nicht geschuldeter Renovierungsmaßnahmen erlangt. Deshalb beginnt die Verjährung am 31.12.09 zu laufen und endet 3 Jahre später am 31.12.2012.

Das bedeutet: Ab dem 01.01.2013 können Mieter also keine Ansprüche für Schönheitsreparaturen mehr geltend machen, die vor dem 01.01.2009 durchgeführt wurden.

Veröffentlicht am 5. Juni 2009
Autor
Dr. Tobias Mahlstedt