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Auch unberechtigte Kosten gehören in die Jahresabrechnung

Wenn ein Hausverwalter unrechtmäßige Kosten für die Eigentümergemeinschaft verursacht hat, muss er diese in die Jahresabrechnung einstellen und zwischen den Wohnungseigentümern anteilsmäßig verteilen.

Unberechtigte Kosten in der Jahresabrechnung

In dem Urteilsfall ging es um eine Eigentümergemeinschaft, die per Beschluss die Jahresabrechnung für das Vorjahr anerkannt hatte. In der Abrechnung waren auch die Kosten für die Reparatur einer Glasscheibe ausgewiesen. Gemäß der gültigen Teilungserklärung waren die Kosten von dem Wohnungseigentümer zu tragen, in dessen Wohnung die defekte Scheibe ersetzt worden war. Außerdem waren Kosten für die Errichtung von Trennwänden im Keller und eine Fassadenreinigung in der Abrechnung enthalten.

Die Aufträge hierzu hatte der Verwalter erteilt, ohne dass die Gemeinschaft der Eigentümer hierüber zuvor abgestimmt hätte. Entsprechend dem geltenden Umlageschlüssel hatte der Verwalter in der Jahresabrechnung diese Kosten auf die Eigentümer verteilt. Ein Eigentümer focht diesen Beschluss an, weil er meinte, diese Kosten dürften nicht in der Abrechnung aufgeführt werden, da deren Verteilung auf die Eigentümer rechtswidrig sei.

BGH gibt dem Eigentümer recht – Auch unberechtigte Kosten gehören in die Jahresabrechnung

Entsprechend der Teilungserklärung musste der betroffene Wohnungseigentümer die Kosten allein tragen. Anders urteilten die Bundesrichter jedoch über die Ausgaben, die der Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft finanziert hatte: Solche Ausgaben durfte er in die Jahresabrechnung einstellen. Nur so konnte die Eigentümergemeinschaft ihre finanzielle Situation erfassen und eventuelle Ersatzansprüche gegen den Verwalter prüfen, meinten die Richter.

Eine Eigentümergemeinschaft ist darauf angewiesen, dass alle tatsächlich getätigten Ausgaben in der Jahresabrechnung aufgeführt werden. Im Urteilsfall waren die Kosten der Fassadenreinigung und der Kellerabtrennung zwar vom Verwalter unberechtigt verursacht worden, die Verteilung der Kosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer war jedoch rechtmäßig. Da der Hausverwalter allerdings nicht berechtigt war, diese Maßnahmen in Auftrag zu geben, erachtete der BGH Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft gegen den Verwalter als möglich – auch das ist gut zu wissen (BGH Az. V ZR 156/10).

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Dr. Tobias Mahlstedt