Mieten & Vermieten

Dauerstreit Betriebskosten

Zwar hat der Bundesgerichtshof aktuell die Anforderungen an eine wirksame Betriebskostenabrechnung deutlich herunter geschraubt. Der Vermieter hat sich aber an die Mietrechtsreform zu halten, die vorschreibt, dass dem Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums eine Abrechnung vorliegen muss.

Bei einer verspäteten Abrechnung muss der Vermieter die vom Mieter verursachten Kosten für Heizung und Wasser aus der eigenen Tasche tragen. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn den Vermieter keine eigene Schuld an der verspäteten Abrechnung trifft.

Wann trifft dies zu?

Dies ist dann der Fall, wenn der Vermieter selbst erst verspätet die Abrechnungsbelege vom Verwalter oder dem Versorgungsunternehmen erhält. Dabei muss eine Abrechnung stets formell ordnungsgemäß sein, also eine geordnete Zusammenstellung der gesamten Betriebskosten enthalten.

Hierzu gehören auch die Mitteilung und die Erläuterung des Verteilerschlüssels und die Berechnung des Anteils des einzelnen Mieters unter Abzug seiner Vorauszahlungen. Fehlen diese Voraussetzungen, ist allerdings nicht automatisch auch die gesamte Abrechnung unwirksam.

Wann ist eine Abrechnung unwirksam?

Das heißt zum Beispiel, dass formelle Fehler (Rechenfehler oder falsche Angaben zur Betriebskostenhöhe) nicht automatisch zur Unwirksamkeit der Abrechnung führen. Gleiches gilt für die Verwendung eines falschen Umlageschlüssels (etwa nach der Wohnfläche anstatt nach den vertraglich vereinbarten Miteigentumsanteilen). Vielmehr steht dem Vermieter das Recht zu, später noch einmal nachzukorrigieren.

Aber Achtung: Die spätere Korrektur darf nicht (!) mehr zu Lasten des Mieters gehen. Weigert sich dagegen ein Vermieter beharrlich, dem Mieter gegenüber eine Abrechnung vorzunehmen, hat der Mieter das Recht, künftige Vorauszahlungen so lange zurückzuhalten, bis der Vermieter seiner Pflicht zur Abrechnung nachkommt.

In welcher Reihenfolge werden die Betriebskosten berechnet?

Befindet sich eine Wohnung in einem kombinierten Wohn- und Geschäftshaus, ist der Vermieter verpflichtet, zuerst die auf die gewerblichen Mieter entfallenden Kosten zu erfassen.

In allen anderen Fällen würden andere Wohnungsmieter unangemessen benachteiligt, da der Wasserverbrauch für Geschäftsräume deutlich höher ist als beim Wohnraum. Bei den Heizkosten gelten auch hier die gewerblichen Mieter einerseits und die Wohnungsmieter andererseits als eine eigene Nutzergruppe, was eine getrennte Abrechnung nötig macht.

Hier ist erneut Vorsicht geboten!

In einigen Fällen entfällt die Anwendung der Heizkostenverordnung. Dies ist immer dann der Fall, wenn die Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung selbst oder die Kostenverteilung entweder unmöglich oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist. Sie gilt deshalb nicht bei Fußbodenheizungen, die mehrere Nutzungseinheiten versorgen. Außerdem ist die Messgenauigkeit bei Verdunstungsverteilern deutlich geringer als bei Wärmezählern. Genaue Ergebnisse werden nur dann erzielt, wenn die Röhrchen fachgerecht montiert und auch richtig abgelesen werden.

Auch bei einer elektronischen Messgrößenerfassung, bei der die Raumtemperatur durch Temperaturfühler erfasst und durch eine Messelektronik ausgewertet wird, wird nicht der tatsächliche Wärmeverbrauch, sondern vielmehr der jeweilige Anteil des Meters am Gesamtverbrauch gemessen.

Betriebskosten sollten stets genau abgerechnet werden

Andererseits ermöglichen diese Heizkostenverteiler eine deutlich höhere Verteilergenauigkeit, sodass solche Geräte heutzutage auch problemlos in älteren Gebäuden installiert werden können. In diesem Fall ist allerdings ein Wärmemessdienst entbehrlich, da der Vermieter selbst die Möglichkeit hat, die Messergebnisse am Gerät abzulesen und auszuwerten. Das erspart natürlich auch Kosten.

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Dietmar Kern