Leistungs- und Abflussprinzip: Diese Unterschiede gibt es
Für die Abrechnung der Betriebskosten gibt es bestimmte Fristen. Die Aufschlüsselung muss den Mieter zum Beispiel spätestens zwölf Monate nach Ablauf des darin angegebenen Abrechnungszeitraums erreichen. Tut sie das nicht, können Verbraucher im Hinblick auf Nachzahlungsforderungen Widerspruch einlegen. Wichtig ist außerdem, dass Vermieter immer nur einen Abrechnungszeitraum von je zwölf Monaten in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigen dürfen. Längere Zeiträume machen die gesamten Forderungen bis auf wenige Ausnahmen ungültig. Welche Kosten für den angegebenen Abrechnungszeitraum überhaupt abgerechnet werden, ist in der Regel schon im Mietvertrag vereinbart. Zwei unterschiedliche Prinzipien stehen Vermietern hierbei zur Verfügung:
- das Leistungsprinzip im Sinne der Abrechnung jener Betriebskosten, die im angegebenen Zeitraum tatsächlich vom Mieter verursacht wurden.
- das Abflussprinzip im Sinne der Abrechnung aller Kosten, die der Vermieter im angegebenen Zeitraum für Versorger-Rechnungen bezahlt hat.
Kurzum bedeutet das Abflussprinzip, die abgerechneten Nebenkosten haben wenig mit dem eigentlichen Verbrauch zu tun. Beim Leistungsprinzip hingegen wurden sie tatsächlich vom Mieter verursacht und sind somit verbrauchsabhängig. Der Großteil aller Betriebskosten ist sowohl nach Abfluss-, als auch Leistungsprinzip abrechnungsfähig. Das jedoch nur, wenn Mieter durch das gewählte Prinzip nicht grob benachteiligt werden. Weil dies beispielsweise bei den Heizkosten der Fall wäre, gibt der BGH für diesen Posten der Nebenkostenabrechnung das verbrauchsabhängige Leistungsprinzip vor.
Wieso die Heizkostenabrechnung nicht nach Abflussprinzip erfolgen darf
Bei der Anwendung des Abflussprinzips enthalten Nebenkostenabrechnungen teils Kostenpositionen, die vor dem angegebenen Abrechnungszeitraum entstanden sind. Trotzdem hat der Bundesgerichtshof In der Vergangenheit entschieden, dass die Gesetze des Mietrechts die Betriebskostenabrechnung nach Abflussprinzip im Falle der meisten Betriebskosten nicht verbieten. Lediglich bei der Heizkostenabrechnung verbieten gesetzliche Vorschriften dieses Vorgehen. Laut Paragraph sieben der Heizkostenverordnung müssen die „Kosten […] der zentralen Heizanlage […] nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer“ verteilt werden. „Erfasster“ Verbrauch meint in diesem Kontext, dass alle abrechnungsfähigen Heizkosten im angegebenen Abrechnungszeitraum entstanden sein müssen. Heizkostenabrechnungen nach dem Abflussprinzip sind daher inhaltlich falsch. Darauf basierende Nachzahlungsforderungen müssen von Verbrauchern nicht beglichen werden.
Abflussprinzip nach Mieterwechsel: Ist das überhaupt legal?
Was, wenn das Abflussprinzip nach einem Mieterwechsel innerhalb des angegebenen Abrechnungszeitraums angewandt wird? In diesem Fall bezahlen neue Mieter unter Umständen die durch vorausgegangene Mieter verursachten Kosten. Das kann beispielsweise passieren, wenn der Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr umfasst und der Mieter während der Sommermonate wechselt. Sein Vorgänger hat im vorausgegangenen Jahr eventuell Betriebskosten verursacht, die durch den jeweiligen Vermieter erst im aktuellen Jahr beglichen werden. Damit werden die verursachten Kosten sowohl dem alten als auch neuen Mieter in Rechnung gestellt. Das Abflussprinzip führt in diesem Fall dazu, dass der neue Mieter für Kosten aufkommen muss, die vor seinem Einzug angefallen sind. Leider lässt der Bundesgerichtshof offen, ob sich Vermieter nach einem Mieterwechsel aus den genannten Gründen von der Abrechnung nach Abflussprinzip distanzieren müssen. Nichtsdestotrotz sollten neu eingezogene Mieter im Falle einer Benachteiligung zumindest auf den Missstand hinweisen. Am besten durch einen schriftlichen Widerspruch.
Vor der Zahlung: Nebenkostenabrechnung immer prüfen
In zahlreichen Fällen bezahlen Mieter zu viel für ihre Betriebskosten – insgesamt ist laut Experten jeder zweite Betriebskostenspiegel falsch. Um daraus resultierende Mehrkosten zu verhindern, empfehlen Verbraucherschützer genaue Prüfungen der Abrechnung. Insgesamt sparen Mieter so teilweise einige hundert Euro. Inhaltlich oder formal fehlerhafte Nebenkostenabrechnungen müssen nicht beglichen werden. Abgesehen von einer unzulässigen Anwendung des Abflussprinzips zählen Fehler im Hinblick auf die Frist und den Verteilerschlüssel zu den verbreitetsten. Auch fehlende Transparenz oder Verständlichkeit können die Abrechnung ungültig machen.
Verbraucher-Tipp: Nicht alle Unzulänglichkeiten sind für Laien auf den ersten Blick erkennbar. Daher lohnt es sich im Einzelfall, Fachmänner zu Rate zu ziehen. So vor allem, wenn Nachzahlungsforderungen unerwartet hoch ausfallen. Nicht nur bei der Fehlersuche, sondern auch bei der Zahlungsverweigerung im Falle fehlerhafter Abrechnungen erhalten Verbraucher so die nötige Unterstützung.
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