Instandhaltung

Endrenovierung: Wie können Sie Ihren Mieter verpflichten

Endrenovierung: Wie können Sie Ihren Mieter verpflichten
geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Ihr Mieter will ausziehen? Wie können Sie erreichen, dass er die Wohnung renoviert? Eine Frage die immer wieder im Vermieteralltag gestellt wird. Wie Sie sicherstellen, dass ihr Mieter bei Mietende eine Endrenovierung durchführt, lesen Sie hier.

Oft höre ich, dass es egal ist, wie der Mieter seine Wohnung streicht und ob er im laufenden Mietverhältnis renoviert. Den meisten Vermietern ist es nur wichtig, dass der Mieter die Wohnung renoviert zurückgibt, damit sie schnell weiter vermietet werden kann. Doch wie können Sie das erreichen?

Mit einem Formularmietvertrag können Sie Ihr Ziel nicht erreichen

Denn es gilt: Jede Renovierungsklausel, nach der ein Mieter unabhängig vom Zustand der Wohnung renovieren muss, ist unwirksam. Dies ist die Leitlinie eines jeden BGH-Urteils zu den Schönheitsreparaturklauseln.

Deshalb sind Endrenovierungsklauseln, wie Sie sich sie wünschen, unwirksam. Denn danach müsste ein Mieter auch renovieren, wenn er die Wohnung kaum genutzt bzw. abgewohnt hat oder das Mietverhältnis nur wenige Jahre andauerte, weshalb wirklicher Renovierungsbedarf nicht besteht (BGH, Urteil v. 12.09.07, Az. VIII ZR 316/06).

Allerdings hat der BGH auch entschieden, dass mit einer individuellen Vereinbarung – außerhalb eines Formularmietvertrages – ein Mieter wirksam zur Endrenovierung verpflichtet werden kann (BGH, Urteil v. 14.01.09, Az. VIII ZR 71/08).

Wie gesagt: Erforderlich ist, dass die Verpflichtung außerhalb des Formularmietvertrages erfolgt. Außerdem muss sie das Ergebnis einer Verhandlung sein, also eines gegenseitigen Nachgebens. Eine Renovierungsklausel mit festen fristen müsste also in jedem Fall individuell mit dem Mieter vereinbart werden.

Im Urteilsfall hatte sich der Mieter bei der Wohnungsrückgabe auf dem Übergabeprotokoll verpflichtet, die Endrenovierung vorzunehmen: Eine solche Verpflichtung ist genauso wirksam wie eine Individualvereinbarung.

Individualvereinbarung: Schönheitsreparatur-Klausel leicht gemacht

Wenn im Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart ist, können Sie als Vermieter von Ihrem Mieter eine Renovierung verlangen.

Der Bundesgerichtshof hat seit 2004 viele Schönheitsreparaturklauseln für unwirksam erklärt. Unzulässig ist eine Renovierungsklausel danach u. a. immer dann, wenn der Mieter zur Renovierung unabhängig von ihrer Erforderlichkeit verpflichtet wird (etwa durch "starre Fristen"). Daneben sind mittlerweile auch bestimmte "Farbwahlklauseln", "Quotenklauseln", "Ausführungsklauseln" und "Endrenovierungsklauseln" unwirksam – über alle Einzelheiten hierzu informiert Sie zuverlässig Ihr Immobilien-Berater.

Aber: Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bezog sich immer auf sogenannte Formularklauseln. Das sind Klauseln die in Mustermietverträgen stehen. Dabei handelt es sich um Verträge, die nicht individuell zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelt wurden, sondern vom Vermieter einseitig jedem neuen Mieter vorgelegt werden.

Wenn Sie sicher gehen wollen, dass Ihre Vereinbarung mit Ihrem Mieter über die Durchführung von Schönheitsreparaturen rechtlich nicht angreifbar ist, müssen Sie eine so genannte Individualvereinbarung treffen. Dazu müssen Sie die Vereinbarung mit Ihrem Mieter gesondert absprechen und diese dann im Einzelnen ausgehandelte Regelung in einem zusätzlichen Dokument schriftlich von beiden Vertragsparteien unterschreiben lassen – Renovierungsklausel leicht gemacht.

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