Immobilienrecht

So kontern Sie den “Untermieter-Trick” und setzen die Räumung durch

Eines der erklärten Ziele des neuen Mietrechts ist ein besserer Schutz der Vermieter vor Mietnomaden. Um dieses Ziel zu erreichen, kann ab jetzt ein Räumungsanspruch durch einstweilige Verfügung auch gegenüber bisher nicht angezeigten Mitbewohnern und gegenüber nur vorgeschobenen Untermietern erreicht werden. Lesen Sie hier, wie Sie die neue Regelung in der Zivilprozessordnung (ZPO) nutzen können.

In der Praxis wenden Mieter immer wieder folgenden Trick an, um die Räumung der gemieteten Wohnung zu vereiteln: Kommt der vom Vermieter beauftragte Gerichtsvollzieher, um die Wohnung zu räumen, sitzt plötzlich eine für den Vermieter fremde Person in der Wohnung, die behauptet, Mitbewohner oder Untermieter des zur Räumung verurteilten Mieters zu sein.

Gerichtsvollzieher geht nur gegen im Urteil genannte Personen vor

In einer solchen Situation muss der Gerichtsvollzieher die Räumung erst einmal einstellen, denn er darf nur diejenigen Personen aus der Wohnung hinaussetzen, die im Räumungsurteil namentlich bezeichnet sind. Der Vermieter ist also gezwungen, einen weiteren Räumungsrechtsstreit, und zwar jetzt gegen diesen neuen Wohnungsbesitzer, zu führen.

Dies gilt nach einer grundlegenden BGH-Entscheidung sogar dann, wenn der Verdacht besteht, dass dem  "Untermieter" der Besitz an der Wohnung nur zur Verfügung gestellt wurde, um die Zwangsräumung zu vereiteln (BGH, Beschluss v. 14.08.08, Az. I ZB 39/08). Das kostet den Vermieter wertvolle Zeit und noch mehr Geld.

Jetzt einstweilige Verfügung gegen vermeintliche Untermieter möglich

Dieser missbräuchlichen Vollstreckungsvereitelung wird mit dem neuen § 740a Abs. 2 ZPO jetzt ein Riegel vorgeschoben. Denn ab sofort darf das Gericht die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung gegen Personen anordnen, die sich – allein oder zusammen mit dem Mieter – im Besitz der Mietsache befinden und selbst nicht Mieter sind.

Zwei Voraussetzungen sind hierbei zu beachten:

  1. Sie haben bereits einen vollstreckbaren Räumungstitel gegen Ihren Mieter erlangt, das Gericht hat also Ihrer Räumungsklage stattgegeben.
  2. Sie haben erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht von dem Besitzerwerb durch die weitere Person erfahren.

Der Gerichtsvollzieher wird in Ihrem Auftrag eine Zwangsräumung der Wohnung nur durchführen, wenn Sie Räumungstitel gegen alle volljährigen Besitzer der Wohnung vorlegen.

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Dr. Tobias Mahlstedt