Fehlerhafte Beschlussverkündung – und nun?

Fehlerhafte Beschlussverkündung – und nun?

Ein Beschluss, den Sie und Ihre Gemeinschaft auf der Eigentümerversammlung fassen, wird erst mit der Verkündung wirksam – also mit Feststellung des Versammlungsleiters, dass der Beschluss angenommen oder abgelehnt wurde. Insbesondere in größeren oder länger dauernden Versammlungen schleichen sich hier schnell Fehler ein.

Hinsichtlich der Beschlussverkündung können Ihrem Verwalter vielerlei Fehler passieren.

  • Er kann sich hinsichtlich der erforderlichen Mehrheit irren.
  • Er kann sich hinsichtlich der Ja- und Neinstimmen verzählen.
  • Er kann zu viele oder aber zu wenige Stimmen berücksichtigen.
  • Er kann ein positives Beschlussergebnis verkünden, zu dessen Thema der Gemeinschaft die Beschlusskompetenz fehlt.

In den meisten Fällen ist Eile geboten

Unabhängig davon, wie tatsächlich abgestimmt wurde, kommt ein Beschluss so zustande, wie er verkündet wird. Hat Ihr Verwalter einen Modernisierungsbeschluss, für den eigentlich eine doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich ist, mit einfacher Mehrheit als zustande gekommen verkündet, steht dieser Beschluss im Raum. Hat er sich bei der Auszählung der Stimmen verzählt und einen Beschluss, der eigentlich nicht zustande gekommen wäre, als angenommen verkündet, gilt dieser Beschluss als angenommen.

Das Gleiche gilt, wenn der Beschluss nur deshalb zustande gekommen ist, weil der Verwalter Stimmen mitgezählt hat, die er eigentlich nicht hätte berücksichtigen dürfen. So etwa wenn er die Stimme eines Eigentümers, der eigentlich mit einem Stimmverbot belegt war, mitgezählt hat.

In allen diesen Fällen ist Eile geboten. Denn der Beschluss kommt so zustande, wie er verkündet wurde und erwächst nach Ablauf der Anfechtungsfrist in Rechtskraft. Dann können Sie nichts mehr gegen den Beschluss unternehmen.

Daher sind 2 Dinge für Sie wichtig:

  • Zum einen müssen Sie nachweisen können, dass das Beschlussergebnis fehlerhaft ist. Das gelingt Ihnen am besten, wenn Sie direkt in der Versammlung einen Vermerk über die Fehlerhaftigkeit in das Protokoll aufnehmen lassen. Außerdem machen Sie sich selbst einen Vermerk über das eigentlich richtige Ergebnis der Abstimmung und lassen dies von einem anderen Eigentümer prüfen und gegenzeichnen.
  • Zum anderen müssen Sie fristgemäß Anfechtungsklage gegen den gefassten Beschluss erheben. Hierzu haben Sie ab Beschlussverkündung einen Monat Zeit. Sie sehen, Sie müssen sich beeilen.

Der fälschlicherweise als zustande gekommen verkündete Beschluss wird dann vom Gericht für unwirksam erklärt.

Praxis-Tipp: Richtiges Beschlussergebnis feststellen lassen

Am besten verbinden Sie Ihren Anfechtungsantrag mit dem Antrag auf Feststellung, dass der eigentliche Beschluss zustande gekommen ist. Die Feststellungsentscheidung des Gerichts ersetzt dann den fehlerhaften Beschluss, sodass Sie mit diesem direkt arbeiten können.

Keine Anfechtung nichtiger Beschlüsse

Ist ein verkündeter Beschluss nichtig, können Sie sich mehr Zeit lassen, denn dieser entfaltet per se keine Rechtswirkung. Können Sie Ihre Gemeinschaft und Ihren Verwalter nicht von der Nichtigkeit des Beschlusses überzeugen, müssen Sie zwar klagen, diese Feststellungsklage ist aber nicht fristgebunden.

Fazit: Ist ein Beschluss fehlerhaft verkündet, wird er entsprechend der Verkündung wirksam. Dann müssen Sie mit der Anfechtungsklage gegen den Beschluss vorgehen.

Veröffentlicht am 21. November 2014
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Autor
Dr. Tobias Mahlstedt