Immobilienrecht

Eventualladung zur Eigentümerversammlung ist unwirksam – alle Beschlüsse sind anfechtbar

Eventualladung zur Eigentümerversammlung ist unwirksam - alle Beschlüsse sind anfechtbar
geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

In einer Wohnungseigentümerversammlung kann nur wirksam abgestimmt werden, wenn diese beschlussfähig ist. Das ist dann der Fall, wenn die anwesenden und stimmberechtigten Eigentümer mehr als die Hälfte der Mieteigentumsanteile repräsentieren.

Ist eine Versammlung nicht beschlussfähig, muss eine neue Versammlung einberufen werden. Diese Versammlung ist dann ohne Rücksicht auf die vertretenen Anteile beschlussfähig, hierauf muss aber in der Ladung hingewiesen werden.

Weil eine Eigentümerversammlung umständlich ist, gibt es in der Praxis häufig sogenannte Eventualeinladungen der folgenden Art:

Es wird zur Eigentümerversammlung am (…) geladen. Für den Fall, dass diese nicht beschlussfähig ist, wird hiermit zu einer weiteren Eigentümerversammlung zur gleichen Zeit geladen. Diese ist ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Miteigentumsanteile beschlussfähig“.

Was viele Eigentümer nicht wissen: Eine solche Eventualeinladung ist unzulässig (Verstoß gegen § 25 Abs. 4 WEG). Und zwar auch dann, wenn die Eventualladung nicht auf denselben Tag erfolgt, sondern zwischen dem ersten und dem zweiten Termin der gesetzliche Mindestzeitraum von zwei Wochen liegt.

Begründung für die Unwirksamkeit einer Eventualladung:

Die Einladung kann – unter Beachtung sämtlicher Formalien wie insbes. Einladungsfrist – erst nach Feststellung der Beschlussunfähigkeit und Beendigung der Erstversammlung erfolgen. Von dieser gesetzlichen Regelung kann auch nicht durch Beschluss abgewichen werden, ein solcher Beschluss wäre nichtig (so BGH, Beschluss v. 20.09.00, Az. V ZB 58/99).

Anders ist es nur, wenn die Gemeinschaftsordnung eine solche Eventualladung ausdrücklich gestattet, dies ist nämlich zulässig (OLG Köln, Beschluss v. 30.12. 98, Az. 16 Wx 187–98).

Folge: Die Beschlüsse, die in dieser Zweitversammlung getroffen werden, können mit Erfolg angefochten werden, wenn durch die unzulässige „Ladung zur Eigentümerversammlung“ Auswirkungen auf das Beschlussergebnis nicht ausgeschlossen werden können.

Bildnachweis: Woodapple / stock.adobe.com

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