Immobilienrecht

Eigenbedarfskündigung ist gültig, wenn Eigenbedarf nicht absehbar war

Selbst einen erst wenige Jahre bestehenden Mietvertrag dürfen Sie wegen Eigenbedarfs kündigen – wenn dieser Eigenbedarf bei Abschluss des Mietvertrags noch nicht absehbar war (BGH, Urteil v. 20.03.13, Az. VIII ZR 233/12).

Wird einem Mieter nur wenige Jahre nach Abschluss des Mietvertrags wegen Eigenbedarfs gekündigt, spricht dies nicht automatisch dafür, dass für den Vermieter der Eigenbedarf schon bei der Vermietung absehbar war. Das aber ist erforderlich, damit eine Kündigung als "rechtsmissbräuchlich" und damit als unwirksam gewertet werden kann.

In dem Urteilsfall hatte der Sohn der Vermieterin dem neuen Mieter bei Vertragsschluss erklärt, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht vorgesehen sei, sondern allenfalls ein Verkauf der Mietwohnung in Betracht käme. Nach 3 Jahren Mietdauer kündigte die Vermieterin dann aber doch zugunsten ihres Enkels und dessen neu gegründeter Familie.

Kündigung ist wirksam

Anders als der Mieter erachteten die Karlsruher Richter die Kündigung als wirksam: Allein entscheidend ist, dass der Eigenbedarf erst nach der Vermietung eingetreten ist. Genau das war vorliegend auch der Fall, da bei Abschluss des Mietvertrags für die Vermieterin noch nicht absehbar war, dass ihr Enkel seine Lebensplanung ändern würde. Erst nach der Vermietung entschloss sich dieser, das vermietete Einfamilienhaus zusammen mit seiner zwischenzeitlich schwangeren Partnerin und späteren Ehefrau und dem gemeinsamen Kind bewohnen zu wollen.

Das bedeutet andersherum: Eine Eigenbedarfskündigung kann nur dann rechtsmissbräuchlich sein, wenn der Vermieter schon bei Abschluss des Mietvertrags beabsichtigt oder zumindest erwägt, die Wohnung alsbald selbst zu nutzen oder sie einem Angehörigen seiner Familie oder seines Haushalts zu überlassen.

Mein Tipp: Zeitmietvertrag schließen

Sollte dies bei Ihnen der Fall sein, brauchen Sie sich auf das Risiko einer als rechtsmissbräuchlich anzusehenden Eigenbedarfskündigung aber gar nicht einlassen. Denn wegen absehbaren Eigenbedarfs dürfen Sie von vornherein die Dauer des Mietvertrags begrenzen und einen Zeitmietvertrag abschließen (§ 575 BGB).

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Dr. Tobias Mahlstedt