Immobilien

Die 8 größten Mietirrtümer – und wie es wirklich ist

Manche Irrtümer halten sich unter Mietern beharrlich. Damit Sie wissen, was von diesen zu halten ist, und nicht unbedacht Rechtsnachteile erleiden, habe ich die populärsten Mietirrtümer hier für Sie aufgelistet.

Mietirrtum Nr. 1: Kaution

Ihr Mieter sagt: "Spätestens 3 Monate nach Mietende müssen Sie mir meine Kaution nebst Zinsen zurückzahlen."

Richtig ist: Eine solche Frist gibt es nicht. Der BGH gewährt Ihnen eine "angemessene Frist". Das heißt, Sie können sorgfältig prüfen, ob Sie Ihrerseits Ansprüche gegen Ihren Mieter haben (etwa Mietschulden, Schönheitsreparaturen, Betriebskosten). Erst wenn solche Ansprüche ausgeschlossen sind, müssen Sie Ihrem Mieter die verzinste Kaution erstatten. Erwarten Sie eine Nachforderung aus der nächsten Betriebskostenabrechnung, dürfen Sie in deren voraussichtlicher Höhe die Kaution bis zur Abrechnung einbehalten.

Mietirrtum Nr. 2: Nachmieter

Ihr Mieter sagt: "Wenn ich Ihnen einen Nachmieter stelle, müssen Sie mich auch vor Ablauf der Kündigungsfrist aus dem Mietvertrag entlassen."

Richtig ist: Das stimmt nur, wenn Sie dies in Form einer sogenannten Nachmietklausel im Mietvertrag vereinbart haben. Ansonsten gilt: Bis zum Ablauf der Kündigungsfrist muss Ihr Mieter die Miete zahlen – auch wenn er vorzeitig auszieht und Ihnen die Schlüssel zurückgibt.

Einzige Ausnahme: Nach Abschluss des Mietvertrages wird derselbe für ihn sinnlos, etwa weil er aus beruflichen Gründen seinen Wohnort wechseln muss. In einem solchen Fall darf ein Mieter seine vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag verlangen – wenn er Ihnen einen zumutbaren Nachmieter benennt, der den Mietvertrag fortsetzt.

Mietirrtum Nr. 3: Untermiete

Ihr Mieter sagt: "Einen Raum meiner Wohnung kann ich auch ohne Ihre Erlaubnis untervermieten."

Richtig ist: Will Ihr Mieter die Wohnung ganz oder teilweise untervermieten, braucht er immer Ihre Erlaubnis. Verweigern können Sie Ihre Erlaubnis als Vermieter dann, wenn gegen die Person des Untermieters ein wichtiger Grund spricht; er Ihnen zum Beispiel schon durch Ruhestörungen in der Vergangenheit bekannt ist.

Mietirrtum Nr. 4: Betriebskosten I

Ihr Mieter sagt: "Für Arbeiten, die Sie selbst erbracht haben, brauche ich keine Betriebskosten zu zahlen."

Richtig ist: Haben Sie bestimmte Arbeiten selbst vorgenommen, etwa den Garten gepflegt oder das Treppenhaus gereinigt, dürfen Sie gemäß § 1n Betriebskostenverordnung hierfür eine Vergütung verlangen. In der Höhe, die sich bei Beauftragung eines Handwerkers ansonsten üblicherweise ergeben hätte – nur ohne Mehrwertsteuer.

Mietirrtum Nr. 5: Schönheitsreparaturen

Ihr Mieter sagt: "Die Wohnung war nicht renoviert als ich eingezogen bin. Deshalb brauche ich bei meinem Auszug nicht zu renovieren."

Richtig ist: Ein Mieter muss bei wirksamer Klausel erforderliche Schönheitsreparaturen auch dann vornehmen, wenn er die Wohnung in unrenoviertem Zustand bezogen hat. Allerdings laufen die üblichen Regelfristen erst ab dem Beginn des Mietverhältnisses (BGH, Urteil v. 03.06.98, Az. VIII ZR 317/97).

Mietirrtum Nr. 6: Schimmelpilz

Ihr Mieter sagt: "In meiner Wohnung hat sich Schimmel gebildet, aus diesem Grund bin ich berechtigt, den Mietvertrag fristlos zu kündigen."

Richtig ist: Ist die Nutzung der Wohnung für Ihren Mieter mit einer Gesundheitsgefährdung verbunden, kann er fristlos kündigen. Aber die Gesundheitsgefährdung muss objektiv und dauerhaft vorliegen sowie erheblich sein. Dies muss der Mieter Ihnen nachweisen, und zwar durch entsprechende Laboruntersuchungen.

Nur ärztliche Bescheinigungen reichen hierfür nicht. Die allermeisten Schimmelpilzsporen stellen für den Menschen keine erhebliche Gesundheitsgefahr dar; bloße Überempfindlichkeiten des Mieters reichen für eine fristlose Kündigung nicht.

Mietirrtum Nr. 7: Mietereinbauten

Ihr Mieter sagt: "Ich muss bei Mietende meine Einbauten nicht entfernen, schließlich waren Sie damit doch einverstanden."

Richtig ist: Auch wenn Sie Mietereinbauten, etwa die Installation eines Hochbettes, genehmigt haben, muss der Mieter diese bei Mietende wieder entfernen. Anders ist es nur dann, wenn der Mieter die Wohnung mit seinen Einbauten überhaupt erst bewohnbar gemacht hat, etwa indem er für den Elektroherd einen Starkstromanschluss installieren ließ.

Mietirrtum Nr. 8: Betriebskosten II

Ihr Mieter sagt: "Für die Gartenpflege muss ich keine Betriebskosten zahlen, denn den Garten habe ich gar nicht genutzt."

Richtig ist: Wenn der Mieter nach seinem Mietvertrag Betriebskosten für die Gartenpflege zahlen muss, spielt es hierfür keine Rolle, ob er den Garten genutzt hat oder nicht. Dies gilt nur dann nicht, wenn dem Mieter die Nutzung der Gartenanlagen mietvertraglich untersagt ist.

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Dr. Tobias Mahlstedt