Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen – Was sollten Sie beachten?

Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen - Was sollen Sie beachten?

Erhaltungsaufwendungen können grundsätzlich sofort steuermindernd als Werbungskosten abgesetzt werden, während Herstellungskosten nur über die Abschreibung der Immobilie berücksichtigungsfähig sind.

Standarderhöhung der zentralen Ausstattungsmerkmale

Die Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten bietet in der Praxis so manche Tücke. Grundsätzlich gilt: Herstellungskosten sind anzunehmen, wenn die durchgeführten Baumaßnahmen die Immobilie auf einen höheren Standard bringen. Festzumachen ist dies anhand von vier zentralen Ausstattungsmerkmalen. Diese sind die Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen sowie die Fenster.

Drei von vier

Wird durch Baumaßnahmen bei mindestens drei dieser vier zentralen Ausstattungsmerkmale eine Erhöhung oder Erweiterung des Gebrauchswertes erreicht, hebt sich der Standard der Immobilie gegenüber ihrem ursprünglichen Zustand. Die Baumaßnahmen sind dann nur noch als abschreibungsfähige Herstellungskosten zu berücksichtigen, so die Auffassung in einem BMF-Erlass (Az: IV C 3 – S 2211 – 94/03), welcher bereits rechtsprechungsbestätigt ist.

Definition des ursprünglichen Zustandes

Ebenfalls ausweislich der oben genannten Verwaltungsanweisung wird der ursprüngliche Zustand als der Zustand definiert, den die Immobilie zum Zeitpunkt der Herstellung oder Anschaffung durch den Steuerpflichtigen (oder seinen Rechtsvorgänger im Falle des unentgeltlichen Erwerbs) innehat.

Ursprünglicher Zustand zum Herstellungszeitpunkt?

Fraglich dabei war, ob diese Definition in der Praxis Bestand haben kann. Tatsächlich könnte als ursprünglicher Zustand auch der Zustand zum Zeitpunkt der Gebäudeherstellung angesehen werden. Insbesondere für Immobilienkäufer ist daher die Verwaltungsauffassung deutlich nachteilig. Wahrscheinlich ist eine Standardwerterhöhung beim Kauf einer alten Immobilie sehr viel schneller erreicht, wenn als Vergleichszeitpunkt für den ursprünglichen Zustand der Anschaffungszeitpunkt und nicht der Herstellungszeitpunkt der Immobilie herhalten muss.

Gerichte sind sich einige

Das Finanzgericht Köln (Az: 10 K 235/10) stellte klar, dass bei einer Standarderhöhung für den dabei erforderlichen Vergleich des ursprünglichen Zustandes mit dem neuen Zustand auf den Zeitpunkt des Erwerbs des Gebäudes und nicht auf das Baujahr abzustellen ist. Die Rechtsprechung entscheidet hier also im Sinne der Finanzverwaltung. Zudem muss leider angeführt werden, dass kaum Hoffnung auf eine positive höchstrichterliche Entscheidung des Bundesfinanzhofes besteht, da das erstinstanzliche Finanzgericht Köln aufgrund einer Zurückverweisung des Bundesfinanzhofes entschieden hat.

Meinung des Bundesfinanzhofes

In der Entscheidung des Bundesfinanzhofes vom 22. September 2009 (Az: IX R 21/08) mit der die Streitfrage zur anderweitigen Verhandlung an das erstinstanzliche Finanzgericht zurückverwiesen wurde führten die obersten Finanzrichter bereits aus:  "Übliche Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, also die bloße Instandsetzung vorhandener Sanitär-, Elektro- und Heizungsanlagen, der Fußbodenbeläge, der Fenster und der Dacheindeckung, sind in der Regel sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen (…).

Indes können solche Maßnahmen in ihrer Gesamtheit zu einer wesentlichen Verbesserung (…) führen, wenn dadurch der Gebrauchswert (das Nutzungspotential) des Gebäudes gegenüber dem ursprünglichen Zustand, das heißt hier dem Zustand zum Zeitpunkt des Erwerbs, deutlich erhöht wird (…). Das ist der Fall, wenn die Maßnahmen bei mindestens drei der Kern-Bereiche (Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster) jeweils zu einer Standarderhöhung geführt haben"

Fazit

Unter dem Strich sind damit wesentlich mehr Immobilien von der Regelung betroffen. Schließlich wird häufig auch dann eine wesentliche Verbesserung anzunehmen sein, wenn die Immobilie zum Zeitpunkt der Herstellung zwar einen sehr hohen Standard hatte, jedoch zum Zeitpunkt ihres Erwerbes nicht mehr zeitgemäß war.

Veröffentlicht am 26. April 2013