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Spekulationsgeschäft: Dies gilt zur Veräußerungsfrist bei Immobilien

Lesezeit: 2 Minuten Das Bundesverfassungsgericht hat zwar aktuell entschieden, dass die seinerzeitige Verlängerung der Veräußerungsfrist im Rahmen eines Spekulationsgeschäftes mit Immobilien nicht verfassungsrechtlich zu beanstanden ist, aber es existieren Fälle, in denen das Finanzamt nicht besteuern darf, wie es vorgegangen ist.

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Spekulationsgeschäft: Dies gilt zur Veräußerungsfrist bei Immobilien

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Verfassungswidrigkeit der Veräußerungsfristen bei Spekulationsgeschäften
Die Rotroben aus Karlsruhe haben in ihrer Entscheidung zwar deutlich gesagt, dass auch soweit die früher geltende zweijährige Veräußerungsfrist im Zeitpunkt der damaligen Gesetzesverkündung noch nicht abgelaufen war, ist dies im Angesicht des Grundgesetzes nicht zu beanstanden. Die bloße Möglichkeit, Gewinn aus der Veräußerung einer Immobilie später einmal steuerfrei erhalten zu können, ist auch unter Vertrauensgesichtspunkten in geltendem Recht nicht geschützt.

Aber dies ist nur die halbe Wahrheit. Denn die Anwendung der verlängerten Veräußerungsfristen von zehn Jahren ist zumindest teilweise verfassungswidrig. Dies ist es nämlich insoweit, als mit der Neuregelung auch Wertzuwächse bei der Immobilie besteuert werden, die bis zum Zeitpunkt der Verkündung der Gesetzesänderung eingetreten sind und nach den Regelungen des früheren Rechts eigentlich steuerfrei sein müssten.

In der Praxis ist hier also der maßgebliche Stichtag der 31. März 1999, denn dies ist der Tag an dem die seinerzeitige Verlängerung der Veräußerungsfristen von zwei auf zehn Jahren für ein Spekulationsgeschäft mit Immobilien verlängert wurde. Aufgrund dieser Regelung ergeben sich mehrere Konstellationen in der Praxis, die im Folgenden beschrieben werden.

Zeitpunkt des Veräußerungsgeschäftes mit Immobilien entscheidet
1. Konstellation: Die Immobilie wurde vor dem 01. April 1999 (kein Aprilscherz!) veräußert:

Wenn die Veräußerung auf einem Vertrag beruht, der nach dem 31. Dezember 1998 und vor dem 01. April 1999 rechtswirksam abgeschlossen ist, ist der Gewinn aus diesem Spekulationsgeschäft mit Immobilien nicht steuerbar, wenn die für dieses Spekulationsgeschäft bis zur seinerzeitigen Gesetzesänderung geltende zweijährige Veräußerungsfrist abgelaufen war.

Das Finanzamt wollte diese Spekulationsgeschäfte ursprünglich auch besteuern, was nun jedoch nicht mehr geschehen darf. Sofern Sie die Veranlagung von damals daher heute noch aus verfahrensrechtlicher Sicht ändern können, sollten Sie sich die Steuern zurück holen.

2. Konstellation: Das Spekulationsgeschäft war nach dem 31. März 1999 und die früherer Zweijahresfrist war davor bereits abgelaufen.

Ist dies gegeben, muss der Gewinn aus der Veräußerung der Immobilie in einen Anteil bis zum 31. März 1999 (Gesetzesverkündigung) und einen Anteil für den nach der Verkündigung des damaligen Gesetzes entstandenen steuerbaren Wertzuwachs aufgeteilt werden. Da das Finanzamt solche Fälle bisher komplett zur Besteuerung heranziehen wollte, ist auch hier ein Steuererstattungspotenzial gegeben, wenn der Steuerfall aus verfahrensrechtlicher Sicht noch änderbar ist.

Zur Berechnung muss einfach der Wertzuwachs der Immobilie in Monaten auf die Zeit vor und nach der Gesetzesverkündigung aufgeteilt werden. Alternativ zu dieser Monatsverteilung können natürlich auch die tatsächlichen Verhältnisse herangezogen werden, was jedoch meist einen teuren Gutachter oder dergleichen erfordert.

3. Konstellation: Das Spekulationsgeschäft mit der Immobilie erfolgt nach dem 31. März 1999 und die frühere Zweijahresfrist ist bisher noch nicht abgelaufen.

Wenn die tatsächliche Veräußerung der Immobilie also nach der Gesetzesverkündigung erfolgt und die alte Frist schon nicht abgelaufen ist, muss leider der gesamte Wertzuwachs besteuert werden, der beim Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren anfällt. Dies ist daher der einzige Fall, in dem das Finanzamt mit seiner bisherigen Vorgehensweise Recht bekommen hat.

Die Grundsätze der vorgenannten Schilderung gehen auf ein aktuelles Schreiben des Bundesministerium für Finanzen zurück, welches unter dem Geschäftszeichen IV C 1 – S 2256/07/10001:006 auch auf der Internetpräsenz des Finanzministeriums kostenlos herunter geladen werden kann.

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