Mein Tipp: Bitte denken Sie daran: Die Urteile können unter Angabe des Aktenzeichens kostenlos unter auf der Website des Bundesfinanzhofes heruntergeladen werden.
Immobilien-Urteil: Vorab entstandene Werbungskosten bei Vorbehaltsnießbrauch
Wenn der zivilrechtliche Eigentümer eines mit einem Vorbehaltsnießbrauchsrechts belasteten Grundstücks für diese Immobilie Aufwendungen trägt, können diese nur ausnahmsweise als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuermindernd abgezogen werden.
Voraussetzung dabei ist jedoch, dass die Aufwendungen im eigenen Interesse als zukünftiger Nutzer des Hauses gemacht werden und der Nießbrauch nach den zugrunde liegenden Vereinbarungen zeitnah aufgehoben werden soll. So eine aktuelle Entscheidung des Bundesfinanzhofes (Az: IX R 3/07 NV).
Anzumerken sei dabei allerdings, dass dieses Urteil zwar positiv ist, jedoch nur in Notfällen genutzt werden sollte. Sofern der individuelle Sachverhalt entsprechend gestaltbar ist, empfiehlt es sich, dass der zivilrechtliche Eigentümer erst dann Aufwendungen tätigt, wenn er auch wieder wirtschaftlicher Eigentümer ist, der Vorbehaltsnießbrauch also bereits aufgehoben ist.
Je nach individueller Gegebenheit kann auch eine Gestaltung mittels Darlehen zwischen zivilrechtlichem und wirtschaftlichem Eigentümer in Frage kommen.
Werbungskosten im Zusammenhang mit der Veräußerung einer Immobilie
Damit der Werbungskostenabzug in Frage kommt, müssen die getätigten Aufwendungen in einem Veranlassungszusammenhang mit den Mieteinnahmen stehen. Dieser Veranlassungszusammenhang ist jedoch nicht gegeben, soweit Aufwendungen allein oder ganz überwiegend durch die Veräußerung des Mietwohnobjekts veranlasst sind.
Aufwendungen, die der Verkäufer einer Immobilie aufgrund einer vertraglichen Verpflichtung im Notarvertrag für die Instandsetzung übernimmt, sind daher nicht als Werbungskosten abzugsfähig. Dies stellt die ständige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes dar (Az: IX R 80/07).
Eine einkommensteuerliche Berücksichtigung ist auch dann nicht gegeben, wenn die betreffenden Arbeiten noch während der Vermietungszeit beauftragt und durchgeführt werden. Auf entsprechende vertragliche Verpflichtungen im Notarvertrag ist daher unbedingt zu verzichten. Lediglich wenn ein privates Spekulationsgeschäft hinsichtlich der Immobilienveräußerung vorliegt, werden die Veräußerungskosten steuerlich berücksichtigt.