Tipps zum Immobilienkauf in Spanien

Neben den teilweise erheblichen Nebenkosten dürfen das Vertragsrecht sowie steuerliche Elemente keinesfalls unterschätzt werden. Dieser Ratgeber enthält praktische Tipps und Informationen rund um den Immobilienkauf in Spanien und soll das Vorhaben erleichtern.

Allgemeine Informationen zum spanischen Immobilienmarkt

Die Finanzkrise ging zwar auch an Spanien nicht spurlos vorbei, trotz allem zählt dessen dynamischer Immobilienmarkt unter deutschen Käufern zu den begehrtesten überhaupt. Während das Angebot auf der iberischen Halbinsel in einigen Landesteilen nach wie vor riesig ist, brachen die Preise in den vergangenen Jahren markant ein. Jeder EU-Ausländer kann in der parlamentarischen Monarchie, welche seit 1986 Mitglied der Europäischen Union ist, Immobilien kaufen.

Einschränkungen bestehen keine. Für Einheimische und EU-Bürger gelten jeweils die gleichen Rechte. Die Verfassung Spaniens garantiert den Schutz von Eigentum. Wenn von einem Immobilienkauf in Spanien die Rede ist, stehen in der Regel sechs der insgesamt 17 Autonomen Regionen im Fokus:

• Valencia
• Andalusien
• Katalonien
• Murcia
• die Kanarischen Inseln
• die Balearen

Zu den teuersten Regionen zählen die Costa del Sol in Andalusien sowie die Baleareninsel Mallorca. Zur allgemeinen Orientierung: In guter Lage müssen Sie für ein ansprechendes Haus inklusive Pool mit rund 500.000 Euro rechnen. Dagegen werden für Appartements mit zwei Schlafräumen mindestens 200.000 Euro verlangt. Ungefähr 20 Prozent weniger zahlen Käufer von vergleichbaren Immobilien an der Costa Blanca. Sowohl die Costa de la Luz und die Provinz Almería in Andalusien als auch die Region Murcia gelten in Spanien als Newcomer am Immobilienmarkt.

1. Tipp – Makler und Rechtsanwalt

Feelgoodpics / pixabay.com

Aufgrund der sprachlichen Barrieren und länderspezifischen Eigenheiten sollte eine Immobilie in Spanien ausschließlich mit Unterstützung eines lizenzierten Maklers erfolgen. Um die Beratungstätigkeit mit maximaler Professionalität und Kompetenz ausführen zu können, sollte dieser nicht nur einwandfrei spanisch sondern auch deutsch sprechen.

Besonders ratsam ist das konsultieren von regional tätigen Agenturen, welche über detaillierte Informationen zum entsprechenden Markt verfügen und die besten Angebote kennen. Die Internetpräsenz einer Makleragentur mit Sitz in Santa Ponsa, welche sich auf die Präsentation von Immobilien auf Mallorca spezialisiert hat, dient als Beispiel für die Individualisierung lokaler Anbieter.

Unter der entsprechenden Agenturseite firstclass-estate.com können sich Mallorca-Interessenten über die aktuelle Immobilien-Marktlage auf der Baleareninsel informieren und wissenswerte Fakten nachlesen. Unter anderem heißt es auf dem Portal: "Schätzungsweise sind 2.500 bis 3.000 Luxusobjekte auf dem Markt, die für ausländische Käufer – hauptsächlich aus Deutschland, Schweiz, Österreich, Großbritannien und Nordeuropa – interessant sind. Da inselweit so gut wie keine neuen Anlagen oder Urbanisationen geplant sind, wird sich das Angebot nicht groß erweitern."

Zudem wird ergänzt: "Die logischen Konsequenzen sind Engpässe auf dem Immobilienmarkt Mallorcas und Preissteigerungen für die Objekte, was im Umkehrschluss bedeutet: Investitionen in hochwertige Immobilien auf Mallorca haben Zukunft." Mit derartigen Markteinschätzungen dienen solche Plattformen von Makleragenturen zum einen als praktische Vorabquelle, zum anderen stehen die Unternehmen dahinter als fachkundige Vermittler zwischen Käufer und Verkäufern zur Verfügung.

Des Weiteren ist die Kontaktaufnahme mit einem spezialisierten Rechtsanwalt empfehlenswert. Dieser erledigt nicht nur den teilweise komplizierten bürokratischen Aufwand, sondern überprüft ergänzend dazu die Legalität der Immobilie. Aufgrund der häufigen Aktualisierungen rechtlicher Vorschriften ist der Rechtsbeistand unverzichtbar.

2. Tipp – Eigentumsrecht klären

Ob der Vertragspartner in Spanien tatsächlich über das Eigentumsrecht der Immobilie verfügt, lässt sich ausschließlich mit einem notariellen Kaufvertrags inklusive Eintragungsvermerk vom Grundbuchamt beziehungsweise mit einem Grundbuchauszug nachweisen. Auf diese Unterlagen sollten potenzielle Käufer bei einem Immobilienkauf in Spanien bestehen.

3. Tipp – Informationen einholen

Nach spanischem Recht können neben schriftlichen Vereinbarungen auch mündliche Verträge gültig sein. Bevor mit dem Verkäufer etwas vereinbart wird, sollten Sie sich stets ausführlich über das Objekt informieren. Folgende Fragen sind unter anderem zu klären:

• Wie sehen die gemeindlichen Bebauungspläne aus?
• Liegen Belastungen vor?
• Wie ist die Baulandqualität zu beurteilen?
• Ist das Grundstück ausreichend groß und wo befinden sich Grenzen?
• Ist für die Wirksamkeit des Vertrags die Zustimmung des Ehegatten des Verkäufers notwendig oder ist der Eigentümer allein verfügungsberechtigt? Möglicherweise ist der Verkäufer nicht der Eigentümer. In diesem Fall muss die Vollmacht geprüft werden.
• Gibt es bezüglich der Liegenschaft Miet- und Pachtverträge?
• Kann der Verkäufer die Zahlungsbelege der Grundsteuer über die vergangenen fünf Jahre nachweisen oder bestehen Steuerschulden?
• Gibt es eine Bewohnbarkeitsbescheinigung, welche die Wasser- und Stromversorgung nachweist?

4. Tipp – Vertragliche Elemente

Bei Formularverträgen ist meist Vorsicht geboten. Sie werden häufig vom spanischen Vertragspartner zu dessen Gunsten entworfen. Das Ausfüllen fällt aufgrund der Form zwar leichter, jedoch ist das Risiko für negative Auslegungen groß. Individualvereinbarungen sind aufwändiger und genießen seitens der Spanier wenig Zuspruch, können das Ergebnis des Immobilienkaufes jedoch stark Zugunsten des Käufers beeinflussen.

Eine schriftliche Bestätigung sollte für offensichtliche Selbstverständlichkeiten oder scheinbar nebensächliche Versprechungen verlangt werden. Entscheidend ist zudem vertraglich das angewendete Recht zu vereinbaren. Käufer sollten auf einen notariellen Kaufvertrag und die Eigentümereintragung ins Grundbuch bestehen. Dies gilt auch bei Ratenzahlung.

Sollte sich die Immobilie noch im Bau befinden und der Bauträger das Objekt über Ratenzahlung kaufen, muss der Verkäufer nachweisen, dass bezüglich der Ratenzahlung eine entsprechende Bankbürgschaft oder Versicherung abgeschlossen wurde.

5. Tipp – Nebenkosten kalkulieren

Zum Abschluss darf ein Hinweis zu den spanischen Steuern nicht fehlen. Diese sind als Zusatzkosten einzukalkulieren, um einem finanziellen Fiasko vorzubeugen. Zunächst ist die Mehrwertsteuer IVA zu erwähnen. Sie fällt an, sobald der Verkäufer eine juristische Person ist und es sich damit um einen Ersterwerb handelt. Hierbei gelten je nach Objektart unterschiedliche Steuersätze, die tabellarisch dargestellt werden:

Auf den Kanarischen Inseln gilt der sogenannte Impuesto General Indirecto Canario Steuersatz. Er unterscheidet sich zum Steuersatz des Festlandes und beträgt 4,5 Prozent. Die Grunderwerbssteuer wird erhoben, wenn Verkäufer und Käufer natürliche Personen sind. Diese sogenannte impuesto sobre transmisiones patriomoniales liegt abhängig von der Region zwischen sieben und zehn Prozent.

Ebenfalls regional abhängig, ist die Höhe der Beurkundungssteuer, die in Spanien als Actos Jurídicos Documentados kurz AJD bekannt ist. Sie bewegt sich zwischen 0,5 und 1,5 Prozent. Sobald sich die Immobilie in Ihrem Besitz befindet, müssen Sie an die jährliche Steuererklärung denken. Hier ist zu klären, ob die beschränkte oder unbeschränkte Steuerpflicht gilt.

PaulMeek78 / pixabay.com

Fazit:

Um fehlerhafte Verträge oder Schäden durch unredliche Verkäufer, welche den finanziellen Ruin bedeuten können, zu vermeiden, ist beim Kauf von spanischen Immobilien die Beratung von Maklern und Rechtsanwälten durchaus sinnvoll. Gleichzeitig ist es elementar sich in Ruhe über die Immobilie zu informieren und alle Kosten exakt zu berechnen. Die Ausgaben für den Grundstückserwerb, welche Grundbuchamt, Rechtsanwalt und Notar umfassen, liegen in Bezug auf den notariellen Kaufpreis bei rund drei bis vier Prozent. Hierzu muss eventuell die Grunderwerbssteuer addiert werden.

Einige Verkäufer übertragen die sogenannte Plusvalia (Bodenwertzuwachssteuer) auf ihre Vertragspartner. Eine Definition zu dieser gemeindlichen Wertzuwachssteuer sowie eine verständliche Erklärung finden Sie unter copp-menth.de, der Internetpräsenz einer international tätigen Anwaltskanzlei für Spanien.