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Alte Wohnungsfenster: Welche Beschlussmehrheiten gelten für Austausch und Reparatur?

Lesezeit: < 1 Minute Kaum ein Thema ist unter Wohnungseigentümern so streitbefangen wie die Wohnungsfenster: Sollen die alten Holzfenster durch moderne Kunststofffenster ersetzt werden? Ist wirklich schon wieder ein Anstrich erforderlich? Reicht es nicht, wenn die alten Fenster repariert werden? Diese Fragen werden auf vielen Eigentümerversammlungen heiß diskutiert. Und so mancher Eigentümer fragt sich, ob er überhaupt die anderen Eigentümer einbeziehen muss, wenn er etwas an den Fenstern seiner Wohnung machen lassen möchte.

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Alte Wohnungsfenster: Welche Beschlussmehrheiten gelten für Austausch und Reparatur?

Alte Wohnungsfenster: Welche Beschlussmehrheiten gelten für Austausch und Reparatur?

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Nach allgemeiner Rechtsprechung zählen die Fenster Ihrer Eigentumswohnung als Fassadenbestandteil nicht zu Ihrem Sondereigentum, sondern sind zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen (BGH, Urteil v. 02.03.12, Az. V ZR 174/11). Das gilt selbst dann, wenn Ihre Teilungserklärung die Wohnungsfenster dem Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers zuordnet. Solche Regelungen sind nichtig und können daher keine Rechtswirkungen entfalten.

Der Nachteil dieser rechtlichen Lage ist, dass Sie als Wohnungseigentümer tatsächlich nicht selbst über Ihre Fenster bestimmen können, sondern stets ein Beschluss Ihrer Gemeinschaft erforderlich ist, um Maßnahmen an den Fenstern durchführen zu können. Das hat aber auch einen Vorteil für Sie: Die Kosten für diese Arbeiten trägt die Gemeinschaft. Das gilt zumindest grundsätzlich.

Abstimmung: Unterschiedliche Arbeiten erfordern unterschiedliche Mehrheiten

Es gilt also: Sollen Arbeiten an den Fenstern durchgeführt werden, benötigen Sie hierfür einen gemeinschaftlichen Beschluss. Welche Mehrheiten Sie für Ihre geplante Maßnahme benötigen, hängt von der Art der Arbeiten ab:

  • Allstimmigkeit für bauliche Maßnahmen

Beispiele: Der Eigentümer einer Erdgeschosswohnung möchte sein Terrassenfenster zu einer Terrassentür umbauen lassen. Die Wohnungseigentümer möchten die bislang vorhandenen Sprossenfenster durch Fenster ohne Sprossen ersetzen.

  • Doppelt qualifizierte Mehrheit für Modernisierung

Beispiel: Ihre Gemeinschaft möchte die alten Holzfenster durch moderne Sicherheitsfenster aus Kunststoff ersetzen, ohne dass Reparaturbedarf besteht.

  • Einfache Mehrheit für modernisierende Instandsetzung

Beispiel: Ihre Gemeinschaft möchte die alten reparaturbedürftigen Holzfenster durch moderne Sicherheitsfenster aus Kunststoff ersetzen.

  • Einfache Mehrheit für Instandsetzung

Beispiel: Eine Scheibe ist gerissen und muss ausgetauscht werden. Ein Scharnier des Fensters klemmt und muss repariert werden. Die Holzfenster der Wohnungen müssen gestrichen werden.

Sie sehen also, dass die geplante Maßnahme ausschlaggebend für die erforderliche Stimmenmehrheit ist. Achten Sie unbedingt auf die Einhaltung der erforderlichen Mehrheiten. Kommt beispielsweise ein Beschluss, für den eigentlich eine doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich ist, mit einfacher Stimmenmehrheit zustande, macht das Ihren Beschluss anfechtbar.

Bildnachweis: Nichizhenova Elena / stock.adobe.com

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