Instandhaltung

Zur Verbesserung der Mieträume sind Sie nicht verpflichtet

geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Das Amtsgericht Berlin-Mitte hat entschieden, dass ein Vermieter nur zur Instandhaltung, nicht aber zur Verbesserung und Modernisierung der Mietsache verpflichtet ist. Aus diesem Grund braucht er eine Wohnungstür nicht den neuesten Sicherheitsstandards anzupassen, wenn die alte zwar geringere Sicherheitsanforderungen erfüllt, jedoch für die entsprechende Bauweise und Baujahr typisch ist.

In dem Urteilsfall hatten die Mieter einer Berliner Altbauwohnung wegen gehäufter Einbrüche in der Nachbarschaft ihre Wohnungstür mit einem zusätzlichen Spangenschloss ausgestattet. Diese Kosten wollten sie vom Vermieter ersetzt verlangen, der das jedoch verweigerte. Als Reaktion minderten Mieter die Miete. Das wiederum akzeptierte der Vermieter nicht.

Zu Recht, wie das Gericht entschied: Ein Vermieter ist nur zur Instandhaltung, aber gerade nicht zu einer Verbesserung der Mietsache, also einer Modernisierung verpflichtet. Daran ändern auch der Standard der Wohnung und die Höhe des vereinbarten Mietzinses nichts (AG Berlin-Mitte, Urteil v. 06.09.12, Az. 27 C 30/12).

Ebenso wenig wie der Mieter einen Anspruch auf eine effizientere Heizung oder eine bessere Wärmedämmung hat, kann er vom Vermieter auch keinen verbesserten Sicherheitsschutz verlangen. Daher ist die Minderung nicht gerechtfertigt, so dass die einbehaltene Miete nachzuzahlen war.

Nachträgliche Verbesserungen kann Ihr Mieter nicht fordern

Auch in diesem Fall fragte mich ein Vermieter, ob er dazu verpflichtet sei, einem seiner Mieter nachträglich eine Lampe in seinem Kellerraum zu installieren. Der Raum war seit Beginn des Mietverhältnisses weder mit Licht noch mit einer Steckdose ausgestattet. Er wurde lediglich durch eine im Kellerflur befindliche Neonlampe erhellt. Der Kellerraum war zum Flur mit Latten und Maschendraht abgegrenzt. Der Mieter kritisierte bereits seit einiger Zeit, dass sein Kellerraum so nicht benutzbar sei und minderte die Miete um 5%. Er hatte beispielsweise Probleme, Schrauben oder Werkzeuge zu finden.

Auch hier gilt: Als Vermieter sind Sie zwar grundsätzlich verpflichtet, Ihren Mietern die Mieträume in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Dies bedeutet aber nicht, dass Sie auch Verbesserungsmaßnahmen durchführen müssen. Der Mieter durfte also keine neue bessere Beleuchtung des Kellers verlangen. Denn wenn ein Kellerraum unbeleuchtet angemietet wurde, so ist dies der vertragsgemäße Zustand.

Bitte beachten Sie: Grundsätzlich wird eine Wohnung so vermietet, wie sie an den Mieter übergeben wird. Selbst nach einem lang andauernden Mietverhältnis hat der Vermieter keine Pflicht, die Wohnung "nachzurüsten". Tut er dies dennoch, so liegt in den meisten Fällen eine Modernisierung mit der Folge vor, dass der Mieter die Kosten der entsprechenden Maßnahme zu tragen hat.

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Dr. Tobias Mahlstedt

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