Immobilienrecht

Betriebskosten: Ohne genaue Regelung muss der Mieter nicht zahlen

geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Damit Ihr Mieter Betriebskosten zahlt, müssen Sie mit ihm eine eindeutige Regelung im Mietvertrag treffen. Ist das nicht der Fall, hat der Vermieter die Betriebskosten zu zahlen – wie der BGH in einem jetzt veröffentlichten Urteil entschieden hat.

Ein Vermieter verklagte seinen Mieter auf eine Betriebskostennachzahlung für das Jahr 2007. Im Mietvertrag, nach dem der Mieter neben der Miete einen Betriebskostenvorschuss zu zahlen hatte, waren als Betriebs- und Nebenkosten lediglich Heizkosten ausdrücklich erwähnt. Die zur Aufzählung zusätzlicher Nebenkosten vorgesehene Stelle im Mietvertrag war jedoch nicht ausgefüllt worden.

Der Mieter bezahlte die Nachforderung für das Jahr 2007 nicht, da er der Ansicht war, dass keine wirksame Vereinbarung über von ihm zu zahlende Betriebskosten bestünde – und der BGH gab ihm jetzt recht (BGH, Urteil v. 02.05.12, Az. XII ZR 88/10).

Der BGH entschied zu Gunsten des Mieters

Begründung: Der Mietvertrag enthielt keine wirksame Vereinbarung für die Umlage der Betriebskosten. Dies aber ist Voraussetzung, weil nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch Betriebskosten vom Vermieter zu tragen seien. Möchten Vermieter und Mieter dies anders regeln, muss diese Absprache klar und eindeutig sein.

Vermieter und Mieter können per Vereinbarung die Betriebskosten auf den Mieter umlegen, wenn diese Absprache klar und eindeutig ist. Es bedarf hierfür somit einer ausdrücklichen und bestimmten Vereinbarung, aus der sich ergibt, dass der Mieter neben der Grundmiete zusätzlich genau zu benennende Betriebskosten zu tragen hat.

Betriebskosten gemäß Berechnungsverordnung

Erforderlich ist insofern, dass die einzelnen Betriebskosten im Mietvertrag aufgeführt werden, die der Mieter zahlen soll. Möglich (und für Vermieter besser) ist es auch, dass auf die gesetzlichen Betriebskosten einfach verwiesen wird.

Hierzu konnte in Mietverträgen, die bis zum 31.12.2003 geschlossen wurden, darauf verwiesen, dass der Mieter die Betriebskosten gemäß der „gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung“ zu zahlen hat.

Seit dem 01.01.2004 reicht hierzu die Vereinbarung, dass der Mieter die Betriebskosten gemäß § 2 der Betriebskostenverordnung zu zahlen hat.

Mein Tipp: Eine Verweisung auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung bzw. seit 2004 die Betriebskostenverordnung ist als Vereinbarung ausreichend. Im entschiedenen Rechtsstreit enthielt der streitgegenständliche Mietvertrag aber weder eine Aufzählung der vom Mieter zu zahlenden Betriebskosten noch einen Verweis auf die einschlägigen Gesetze (BGH, Urteil v. 02.05.12, Az. XII ZR 88/10).

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Dr. Tobias Mahlstedt

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