Mietmängel können Vermieter zu Kündigung berechtigen

Mietmängel, die dem Vermieter nicht gemeldet wurden, berechtigen diesen zur fristlosen Kündigung des Mieters. Das ist das Fazit eines für alle Vermieter sehr wichtigen BGH-Urteils.

Mietminderung ohne angezeigte Mietmängel
Im Urteilsfall hatte ein Mieter für die Monate April, Mai, Juni und Juli 2007 keine vollständige Miete gezahlt. Deshalb kündigte der Vermieter gemäß § 543 Abs. 2 BGB gegen Ende des Sommers fristlos das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters.

Nach Zugang der Kündigung widersprach der Mieter der Kündigung schriftlich und wies ihn in dem Schreiben auf Mietmängel in Form von Schimmel in mehreren Zimmern hin. Der Mieter war der Ansicht, dass er wegen des Mietmangels die Miete teilweise zurückbehalten dürfe. Der Vermieter hielt die Kündigung dennoch aufrecht und klagte auf Räumung.

Zurückbehaltungsrecht erst nach Anzeige von Mietmängeln
Der BGH bestätigte die Rechtmäßigkeit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs, da der Mieter kein Recht hatte, die Miete wegen Schimmelpilzbefalls zu mindern.

Das gesetzlich vorgesehene Zurückbehaltungsrecht des § 320 BGB dient dazu, auf einen Vertragspartner Druck zur Erfüllung seiner Vertragspflichten auszuüben. Solange einem Vermieter jedoch ein Mietmangel nicht bekannt ist, kann das Zurückbehaltungsrecht nicht ausgeübt werden. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters besteht erst nach einer Anzeige der Mietmängel, zu der jeder Mieter gemäß § 536c Abs. 1 S. 1 BGB verpflichtet ist (BGH, Urteil v. 03.11.10, Az. VIII ZR 330/09).

Veröffentlicht am 18. Februar 2011
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Autor
Dr. Tobias Mahlstedt