Mieten & Vermieten

Bleibt die Kündigung wirksam, wenn der Mieter sich korrekt verhält?

Nicht selten merken Mieter erst nach ihrer fristlosen Kündigung, dass Sie zu weit gegangen sind und verhalten sich danach besonders korrekt in der Erwartung, dass die Kündigung daraufhin unwirksam wird. Diese Erwartung jedoch ist unbegründet, die Kündigung bleibt wirksam – so hat es jetzt das Landgericht Karlsruhe in einem aktuellen Urteil entschieden (Urteil v. 30.07.13, Az. 9 S 57/13).

In dem Urteilsfall hatte ein mit der Mieterin zusammenlebender Angehöriger den Hausmeister des Vermieters beschimpft und ihn mit einem Messer bedroht. Aus diesem Grund kündigte der Vermieter den Mietvertrag fristlos und klagte erfolgreich auf Räumung der Mietwohnung.

Die Mieterin reichte gegen das Räumungsurteil Berufung ein und machte nun geltend, dass sich Ähnliches seither nicht mehr zugetragen habe. Im Übrigen sei der Familienangehörige der Wohnung verwiesen worden und stehe unter Betreuung.

Diesen Einwand ließen die Richter nicht gelten und wiesen die Berufung zu Lasten der Mieterin zurück. Unstreitig war, dass die Kündigung rechtmäßig war. Und zwar ohne vorherige Abmahnung, weil das Verhalten des Angehörigen derart gravierende war, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unmittelbar unzumutbar geworden ist. Der Vermieter war deshalb auch auf Grund des erstinstanzlichen Räumungsurteils zur Räumung der Wohnung berechtigt.

Das nachträgliche beanstandungsfreie Verhalten der Mieterin änderte hieran nichts, erklärte das Gericht. Nur in Ausnahmefällen kann die dauerhafte Beseitigung einer Störung dazu führen, dass die Vollstreckung eines Räumungsurteils rechtsmissbräuchlich ist. Im entschiedenen Rechtsstreit lag eine solche Konstellation zu Gunsten der Mieterin jedoch nicht vor (LG Karlsruhe, Urteil v. 30.07.13, Az. 9 S 57/13).

Bitte beachten Sie: Es gibt aber einen Fall, in dem eine fristlose Kündigung unwirksam wird, wenn der Mieter sich nach ihrem Zugang rechtmäßig verhält. Haben Sie Ihren Mieter wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt, kann die Kündigung ungeschehen machen, wenn er den Rückstand bis spätestens 2 Monate nach Zugang einer Räumungsklage ausgleicht (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

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Dr. Tobias Mahlstedt