Modernisierung: Wer zahlt?
Von Ihren Modernisierungskosten können Sie pro Jahr maximal 11% auf Ihren Mieter umlegen. Das bedeutet, dass Ihre Kosten nach 9 Jahren vom Mieter bezahlt sind. Ihr Vorteil: Obwohl die Modernisierung dann abbezahlt ist, gilt die erhöhte Miete weiter fort.
Für Reparaturen muss Ihr Mieter nicht zahlen
Bei Ihrer Modernisierung müssen Sie von Anfang an alles richtig machen und eine ganze Menge Stolperfallen beachten. Zunächst einmal: An den Kosten können Sie Ihren Mieter nur beteiligen, wenn es sich bei den Baumaßnahmen im Rechtssinn um Modernisierung handelt. Alle Maßnahmen der Instandsetzung hat Ihr Mieter zwar ebenso zu dulden, die Kosten hierfür muss er aber nicht zahlen.
Und dann die ganzen Formalien
Spätestens drei Monate vor Beginn müssen Sie Ihrem Mieter detailliert die Modernisierungsmaßnahme und die voraussichtliche Mieterhöhung ankündigen. Fehler an dieser Stelle sind teuer: Kündigen Sie die Arbeiten unzureichend, falsch oder zu spät an oder fällt die Mieterhöhung später um mehr als 10% höher als veranschlagt aus, muss Ihr Mieter die erhöhte Miete erst sechs Monate später zahlen – mitunter auch gar nicht.
Der Erklärende muss eine Person sein
Dabei werden Fehler oft schon bei der Ankündigung der Modernisierung gemacht. Zwar reicht hierfür die Textform aus, das heißt, Sie können sie dem Mieter auch per E-Mail oder Fax übermitteln. Allerdings muss der Erklärende namentlich immer genau angegeben werden, und das sind alle Vermieter, so wie sie im Mietvertrag angegeben sind.
Dies gilt auch, wenn Sie als Verwalter tätig werden. Die Angabe „Ihre Hausverwaltung Immogut GmbH" wäre nicht ausreichend, die Ankündigung einer Modernisierung schon deshalb unwirksam. Erforderlich ist, dass eine konkrete Person als Erklärender angegeben und dass eine Vollmacht des vertretenen Vermieters beigefügt wird.
Wann eine Modernisierung vorliegt
Wenn Ihre Ankündigung korrekt war und die Modernisierungsarbeiten beendet sind, richten Sie ein Mieterhöhungsverlangen an Ihren Mieter. In diesem Mieterhöhungsverlangen führen Sie alle Kosten auf, die Ihnen durch die Modernisierung bezogen auf die betreffende Wohnung entstanden sind und ziehen die Kosten ab, die für etwaige, gleichzeitig vorgenommene Instandsetzungsarbeiten anfielen.
11% sind die Höchstgrenze
Maximal 11% der Kosten für die Modernisierung muss Ihnen der Mieter pro Jahr als Modernisierungszuschlag zahlen.
Beispiel:
Die monatliche Kaltmiete Ihres Mieters beträgt 600 €; die Kosten für die Modernisierung seiner Wohnung belaufen sich auf 5.000 €. Die jährliche Mieterhöhung läge demnach bei 550 € (= 11%), die monatliche bei 45,83 €. Die Kaltmiete des Mieters läge nach der Modernisierung also bei 645,83 €.