Immobilienrecht

Darauf müssen Sie bei Ihrer Hausverwaltung achten: Wohngeldschulden geltend machen

Darauf müssen Sie bei Ihrer Hausverwaltung achten: Wohngeldschulden geltend machen
geschrieben von Armin Nowak

Mit der Änderung des Wohnungseigentümergesetzes hat sich einiges geändert. Lesen Sie hier, wieso der Wirtschaftsplan als Forderungsgrundlage nicht mehr aufgehoben werden kann und wie die ordnungsgemäße Beschlussfassung funktioniert. So machen Sie Wohngeldschulden geltend.

Noch vor Änderung des Wohnungseigentümergesetzes und vor dem berühmten BGH-Urteil vom 4.12.2009, V ZR 44/09 (Instandhaltungsrücklage, BGH kippt langjährige Abrechnungspraxis) war es möglich, durch Beschlussfassung der aktuellen Wohngeldabrechnung den bisherigen Wirtschaftsplan als Forderungsgrundlage aufzuheben und die endfällige Wohngeldschuld zu beschließen.

Zwischen Soll- und Ist-Zahlungen unterscheiden

Dies ist seitdem nicht mehr möglich. Der beschlossene Wirtschaftsplan bleibt nach wie vor Anspruchsgrundlage für Wohngeldschulden, auch nach Beschluss einer Wohngeldendabrechnung für das betroffene Wirtschaftsjahr. Daher hat der Verwalter bei den Wohngeldvorauszahlungen explizit zwischen Soll- und Ist-Zahlungen zu unterscheiden.

Die Differenz dazwischen hat er sofort auf Grundlage des bestehenden Wirtschaftsplans, der nach Beschluss nun unendlich für das betroffene Wirtschaftsjahr gilt, geltend zu machen und gegebenenfalls einzuklagen.

Der eigentliche Endbeschluss für die Wohngeldjahresabrechnung gilt nur
für die Abrechnungsspitze nach einem neuen BGH-Urteil vom 9.03.2012, V
ZR 147/11. (Tenor: Keine doppelte Beschlussfassung über
Zahlungsrückstände)

So wird das Wohngeld eingefordert

Zur Folge hat dies aber auch, dass sich die Wohngeldabrechnungen immer
mehr  nach den handelsrechtlichen Bilanzen anpassen, was ursprünglich
vom Gesetzgeber, nicht gewollt war. Bislang gilt die sogenannte
Einnahmen-Überschussrechnung, allenfalls mit Angabe des Vermögensstatus.
Abgrenzen musste der Verwalter nur die periodengerechten Heizkosten.

Wenn nun ein Wohnungseigentümer sein Soll-Wohngeld nicht in voller Höhe
bezahlt hat, muss der Verwalter dies künftig als Forderung für die
Wohnungseigentümergemeinschaft in den Vermögensstatus, nach dem
Heizölbestand, dem Instandhaltungsvermögen und dem Bankguthaben, als
Vermögen, unabhängig von deren Eintreibung, aufnehmen.

Mit dieser extremen Änderung der Gesetzeslage durch Gesetze und Urteile
ist der nicht professionelle Hausverwalter, erheblich überfordert. Er
benötigt neben buchhalterischen Kenntnissen auch eine entsprechend
geeignete Hausverwaltungs-Software. Hier werden die sonstigen
Haftungsfälle aus der Tätigkeit des Hausverwalters noch gar nicht
aufgerechnet.

Plan des Gesetzgebers geht nicht auf

Man sieht jedoch alleine im Haftungsrisiko "Ordnungsgemäße Wohngeldabrechnung", dass der ursprüngliche Wunsch des Gesetzgebers bei Gründung des Wohnungseigentümergesetzes nicht aufgeht. Damals war die Selbstverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaften mit Bildung und Verwaltung von Immobilienvermögen gewünscht. 

Es wurde nicht erwartet, dass große Wohnanlagen mit mehreren Wohneinheiten entstehen würden, die nur durch einen Hausverwaltungsprofi zu bewältigen sind.

Die Folge, so der Immobilienexperte Armin Nowak, IVD-Regionalbeirat für
Südostbayern und Vorstand der Nowak Immobilien AG aus Berchtesgaden, ist
die Berufung einer professionellen Hausverwaltung, auch wenn manche Wohnungseigentümer glauben, die Arbeit wäre so einfach. Den
Hausverwalter Ihres Vertrauens  finden Sie beim Immobilienverband Deutschland IVD.

PS: Qualitätsmanagement ist uns wichtig!

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Armin Nowak

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