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Mietrecht: Was gilt für Garage, Stellplatz, Carport & Co.?

Lesezeit: 2 Minuten Weil die Suche nach einem Parkplatz durchaus anstrengend sein kann, gehört ein Abstellplatz oder eine Garage inzwischen zum Wohnkomfort dazu. Rechtsfragen können dann beispielsweise auftreten, wenn die angemietete Garage eigenständig von der Wohnung gekündigt werden soll. Über klare Vereinbarungen lassen sich viele Konflikte schon vorweg verhindern.

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Mietrecht: Was gilt für Garage, Stellplatz, Carport & Co.?

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In diesem Artikel erfahren Sie daher, was das Mietrecht zu Garagen, Stellplätzen und Carports vorsieht.

Stellplatz als Element des Mietverhältnisses

Welche rechtlichen Voraussetzungen zu erfüllen sind, hängt davon ab, ob die Garage zusammen als Einheit mit der Wohnung gemietet wird. Liegt ein einheitliches Mietverhältnis in diesem Sinn vor, kann die Garage zumeist nicht abgekoppelt vom Wohnmietverhältnis gekündigt werden. Die Gerichte ermitteln den diesbezüglichen Parteiwillen mittels der konkreten Umstände.

Dabei spielen die vertraglichen Regelungen, aber auch tatsächliche Faktoren, eine bedeutende Rolle.

Absprache für den Parkplatz

Welche Faktoren in die rechtliche Bewertung einfließen können, veranschaulicht ein Rechtsstreit, der vom Bundesgerichtshof (BGH) beurteilt wurde. Der BGH musste klarstellen, ob eine separate Kündigung einer Garagenanmietung zulässig ist. Der zugrunde liegende Mietvertrag hatte keine Vereinbarung zur Garage enthalten. Die Anmietung der von der Wohnung ca. 150 m entfernt gelegenen Garage war mündlich vereinbart worden.

Deshalb sprach vorerst alles für zwei eigenständige Mietverhältnisse. Dies wurde dadurch widerlegt, dass sich die Garage auf demselben Grundstück wie die angemietete Wohnung befand, so der BGH.

(BGH, Urteil v. 12.10.2011, Az.: VIII ZR 251/10)

Zwei getrennte Mietverträge

Liegen zwei schriftliche und getrennte Verträge vor, spricht dies nach Ansicht des BGH dafür, dass Mieter und Vermieter von zwei separaten Mietverhältnissen ausgehen und deshalb auch eigenständig gekündigt werden können. Das gilt also, selbst wenn sowohl Haus bzw. Wohnung und Stellplatz auf demselben Grundstück liegen.

Beinhaltet der Vertrag separate Vereinbarungen für die Kündigung des Stellplatzes oder der Garage, entkräftet dies das Indiz in Hinblick auf die Lage des Grundstücks.

(BGH, z. B. Beschluss v. 08.10.2013, Az.: VIII ZR 254/13, Beschluss v. 03.09.2013, Az.: VIII ZR 165/13 und Beschluss v. 09.04.2013, Az.: VIII ZR 245/12)

Mieterhöhung für die Garage

Bei einem einheitlichen Mietverhältnis sind neben den Kündigungsregeln auch Besonderheiten zu beachten, wenn es um eine Mieterhöhung geht. Denn je nach der rechtlichen Einordnung muss sich diese sowohl auf die Wohnung als auch auf die Garage beziehen. Das gilt gleichermaßen für deren Begründung.

Die Erhöhung der Miete darf nicht größer ausfallen als die durch Stellplatzmiete und Wohnungsmiete gebildete Gesamtsumme. Eine eigenständige Erhöhung der Stellplatzmiete ist rechtswidrig, urteilte bspw. das Amtsgericht (AG) Köln.

(AG Köln, Urteil v. 04.12.2003, Az.: 210 C 397/03)

Mieterhöhung für die Wohnung

Anders liegt der Fall jedoch, wenn ein einheitliches Mietverhältnis vorliegt und die Wohnungsmiete sowie die Garagenmiete gesondert im Vertrag ausgewiesen sind. Hier kann eine Mieterhöhung nur für das Haus oder die Wohnung zulässig sein, wenn der Vermieter alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt und z. B. in der Begründung zum Stellplatz ausdrücklich anführt, dass dieser von der Erhöhung der Miete ausgenommen sein soll, urteilte das Landgericht (LG) Karlsruhe.

(LG Karlsruhe, Urteil v. 13.09.2013, Az.: 9 S 572/11)

Einheit trotz getrennter Veräußerung

Bilden Wohnungs- und Garagenmiete aus rechtlicher Sicht eine Einheit, hat das nicht nur mietrechtliche Folgen. Auch bei einem Verkauf spielt die Bewertung eine Rolle. Wird z. B. eine Eigentumswohnung samt Parkplatz an mehrere Käufer veräußert, führt das nicht automatisch zur Trennung. Es bleibt bei einem einheitlichen Mietvertrag, in den die Käufer eintreten, im Verhältnis zueinander sind dann die gesetzlichen Vorschriften einer Bruchteilsgemeinschaft anzuwenden.

(BGH, Urteil v. 28.09.2005, Az.: VIII ZR 399/03)

Vertragliche Vereinbarungen absichern

Die obigen Beispiele zeigen, dass bei der Miete von Wohnraum mit Stellplätzen rechtlich eindeutige vertragliche Vereinbarungen späteren Streit abwenden können. Vermietern ist deshalb die frühzeitige Einholung anwaltlichen Rechtsrats angeraten.

Auch Mieter sollten die entsprechenden Vereinbarungen genau unter die Lupe nehmen, um sich auf die Rechtslage beizeiten einstellen zu können, oder ggf. anderes mit dem Vermieter vereinbaren. Denn im Mietrecht gilt ebenso: Im Optimalfall kennt man seine Rechte, bevor man eine Unterschrift leistet.

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