Hypothekenzinsen: Wie beim Effektivzins ganz legal getrickst wird

Wenn Sie nicht auf einen geschönten Effektivzins hereinfallen möchten, vergleichen Sie die Restschuld am Ende der Zinsbindungsdauer.

Die Hypothekenzinsen sind derzeit ohne Zweifel günstig. Allerdings wirken einige Angebote für die Baufinanzierung besser als sie sind. Schuld daran ist ein ganz legaler Rechentrick mit dem Effektivzins. Hier erfahren Sie, was dahinter steckt und wie Sie der Wahrheit auf die Spur kommen.

Der Effektivzins soll Verbrauchern helfen, schnell und einfach Angebote vergleichen zu können. Kosten wie z. B. Bearbeitungsgebühren müssen in den Effektivzins eingerechnet werden. Allerdings kann der Effektivzins bei Hypotheken mittlerweile zur Mogelnummer werden.

Schuld an dem Problem ist eine Veränderung der Preisangabenverordnung. Die reformierte Preisangabenverordnung schreibt den Kreditinstituten vor, den Effektivzins nicht mehr für die Dauer der Bindung an den Zins, sondern für die gesamte Laufzeit des Kredits zu berechnen. Damit wurde die EU-Richtlinie umgesetzt, die eine einheitliche, europaweite Berechnung des Effektivzinses festlegt.

Variable Hypothekenzinsen als Anschlussfinanzierung

Entscheidend ist nun, welchen Zins das Kreditinstitut für die Zeit zum Beispiel nach den ersten 10 oder 15 Jahren zugrunde legt. Einige Anbieter verwenden den aktuellen Satz für variable Zinsen. Dadurch ergibt sich ein äußerst günstig wirkender Effektivzins, der teilweise sogar unter dem Sollzins liegt.

Was die Kreditinstitute tun, ist absolut legal – jedenfalls dann, wenn laut ihren Kreditverträgen nach Ablauf der Zinsbindung automatisch auf variable Zinsen umgestellt wird (falls bis dahin keine andere Vereinbarung getroffen wurde). Da die variablen Zinsen in 10 oder 15 Jahren nicht bekannt sind, können die aktuellen Werte verwendet werden.

Restschuld miteinander vergleichen

Anders sieht es aus, wenn laut Kreditvertrag die Restschuld nach Ende der Zinsbindung fällig wird, falls keine neue Vereinbarung getroffen wurde. In so einem Fall errechnet das Kreditinstitut zwar ebenfalls für die gesamte (theoretische) Laufzeit bis zur Gesamttilgung den Effektivzins – dieser ist aber identisch mit dem Effektivzins für die erste Zinsbindung.

Wie kann der Bankkunde verhindern, auf einen geschönten Effektivzins reinzufallen? Indem er die Restschuld am Ende der Zinsbindungsdauer vergleicht. Je geringer die Restschuld, desto günstiger ist der Kredit.

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Veröffentlicht am 16. März 2012