Immobilien Praxistipps

Immobilien: Kauf, Umbau, Anbau, Renovierung – welcher Kredit für welchen Zweck?

Lesezeit: 4 Minuten Für kaum einen anderen Bereich gibt es mehr unterschiedliche Kredite wie für Immobilien. Je nach Zweck des Darlehens eignen sich dabei einige Kredite mehr, andere weniger. Das Wichtigste ist jedoch die Ist-Analyse.

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Immobilien: Kauf, Umbau, Anbau, Renovierung – welcher Kredit für welchen Zweck?

Immobilien: Kauf, Umbau, Anbau, Renovierung – welcher Kredit für welchen Zweck?

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Wie steht der zukünftige Kreditnehmer finanziell da? Wie gut passen die Haushaltsausgaben zu den Einnahmen? Gibt es bereits bestehende Kredite, so muss sorgfältig geprüft werden, ob eine Ablöse sinnvoll ist. Dies ist nicht immer der Fall, doch in einigen Fällen kann es sogar ratsam sein, einen Kredit trotz höherer Gesamtkosten abzulösen.

Kauf oder Bau eines Eigenheims – Standardlösungen: annuitätischer oder endfälliger Kredit

Wenn Kunden zum ersten Mal bei der Bank vorsprechen und um einen Kredit für den Hauskauf oder -bau bitten, ist das Einstiegsangebot in der Regel eine 10-Jahres-Zinsbindung. Das liegt daran, dass einige Kunden gern Konditionen vergleichen möchten und damit bei unterschiedlichen Anbietern die Angebote vergleichbar werden. Ein solches festgeschriebenes Darlehen wird in einer annuitätischen Variante über 10 Jahre zu einem festgelegten Zinssatz (teilweise) zurückgezahlt. Der Begriff „Annuität“ leitet sich von dem lateinischen Wort „annus“ für „Jahr“ ab. Es wird also jedes Jahr ein Teil der Kreditsumme beglichen, normalerweise allerdings auf die Monate aufgeteilt. Die Kondition für den Restbetrag muss nach Ablauf der ersten Zinsbindung neu verhandelt werden. Der Kreditnehmer unterliegt in diesem Fall dem Risiko der Zinserhöhung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist. Sind also die Zinsen gerade besonders niedrig, ist es ratsam, eine möglichst lange Zinsfestschreibung zu wählen.

Jeder Kunde hat zudem unterschiedliche Voraussetzungen. Gibt es beispielsweise eine bestehende Lebensversicherung oder einen Bausparvertrag, kann es sich, je nach Vertragsgestaltung, lohnen, diesen Vertrag als sogenanntes Tilgungssurrogat zu nutzen. Der Darlehensnehmer zahlt in diesem Fall ausschließlich die anfallenden Zinsen an die Bank und die Sparraten für den Vertrag. Erst zum Ende der Vertragslaufzeit wird dann das Bankdarlehen aus dem jeweiligen Vertragsguthaben getilgt. Da in dieser Variante keinerlei Tilgung an die Bank fließt, handelt es sich nicht um ein Annuitätendarlehen, sondern um einen endfälligen Kredit. Die Tilgung wird also am Ende der Vertragslaufzeit in einer Summe fällig.

Sowohl der annuitätische als auch der endfällige Kredit können auch mit einem variablen Zinssatz abgeschlossen werden. Das bedeutet, dass die Bank alle 3 Monate den zu zahlenden Zinssatz an das aktuelle Marktgeschehen anpassen darf. Gleichzeitig hat der Kunde zu jedem dieser Anpassungstermine die Möglichkeit, sein Darlehen zu kündigen und abzulösen.

Wichtig:

Besonders beim Kauf eines Altbaus sollte darauf geachtet werden, bereits bei der Finanzierung des Kaufpreises auch die notwendigen Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen mit einzuplanen. Einige Banken erkennen diese Kosten komplett werterhöhend an, andere nur zur Hälfte oder gar nur zu 20 %. Diese Unterschiede schlagen sich dann im Beleihungsauslauf und somit im angebotenen Zinssatz nieder. Allein aus diesem Grund lohnt sich bereits der Vergleich verschiedener Banken.

Umbau und Anbau – Finanzierung durch einen Bausparvertrag oder Modernisierungskredit

Wer bereits eine Immobilie besitzt, sollte darüber nachdenken, frühzeitig einen Bausparvertrag abzuschließen. Die Bausparsumme sollte nicht zu niedrig gewählt werden, da die meisten Bausparverträge teilbar sind. Wird zum Beispiel eine Bausparsumme von 50.000,- Euro gewählt, muss im Bedarfsfall nicht die volle Summe verbaut werden, sondern es könnte auch nur ein wenig aus dem Gesamtvertrag „herausgeteilt“ werden, beispielsweise 10.000,- Euro. Davon ist dann ein Teil selbst angespart, der Rest besteht aus einem Bausparkredit.

Der Vorteil: Bereits beim Abschluss des Vertrages weiß der Kunde, zu welchem Zinssatz der Kredit später gewährt wird. Besonders in Niedrigzinsphasen kann damit frühzeitig vorgesorgt und ein Schnäppchen gemacht werden. Zwar muss ein Bauspardarlehen immer für wohnwirtschaftliche Zwecke genutzt werden, Rechnungen werden aber meistens nicht gefordert. So kann das zum Bau verwendete Material unter anderem auch über Tauschbörsen oder aus Kleinanzeigen bezogen werden.

Dies ist bei einem typischen Modernisierungsdarlehen einer Bank dagegen meist nicht so einfach. Hier werden offizielle Nachweise in Form von Kostenvoranschlägen oder Rechnungen benötigt. Dafür gewährt die Bank einen besonders günstigen Zinssatz. Mit einem Bausparvertrag können diese zweckgebundenen Darlehen hinsichtlich der Zinsen jedoch trotz allem selten mithalten.

Immobilienbesitzer ohne Bausparvertrag sollten sich trotzdem ein Angebot bei der Bausparkasse einholen. Neben dem sogenannten Zuteilungsdarlehen, für den ein Vertrag angespart und zuteilungsreif sein muss, bieten viel Unternehmen auch sogenannte Blankokredite an. Bis zu 30.000,- Euro können so als Voraus-Darlehen in die Renovierung fließen. Die Ansparung des dazugehörigen Bausparvertrags geschieht dann quasi nebenbei. Der Effektivzins eines solchen Angebotes kann jedoch kaum mit dem einfachen Effektivzins eines Bankangebotes verglichen werden, da sich die Kredithöhe und die Gebühren je nach Laufzeit völlig anders darin niederschlagen. Am besten vergleicht man die Kosten in Euro bei gleicher Darlehenshöhe.

Renovierung – am besten bar bezahlen

Zwar kann ein Bausparvertrag auch für eine Renovierung der Wohnräume genutzt werden. In der Regel handelt es sich dabei jedoch um niedrigere Beträge. Summen um 1.500,- oder 2.000,- Euro sollten möglichst nicht durch die Aufnahme eines Kredits finanziert werden. Besser ist es, für solche regelmäßigen Instandhaltungsmaßnahmen monatlich einen entsprechenden Betrag auf ein Sparbuch oder Tagesgeldkonto einzuzahlen. Denn wer beim Tapetenkauf spart und dafür bei den Zinsen draufzahlt, hat am Ende nichts gewonnen.

Besonders bei sehr alten Wohnungen kann es sich jedoch lohnen, die Renovierung umfänglicher zu gestalten – insbesondere wenn die Anschaffung neuer Elektrogeräte in Erwägung gezogen wird. In dem Fall könnten die Kreditzinsen gegen eine eventuelle Stromersparnis gerechnet werden. Neue Geräte verbrauchen nämlich teilweise 50 % weniger Strom als die alten Modelle.

Der Konsumentenkredit – am besten ist es, wenn man ihn nicht braucht

Der typische Ratenkredit kann zwar ebenfalls für die Verschönerung der eigenen vier Wände genutzt werden. In der Regel sind für eine solche Verwendung allerdings die angebotenen Zinssätze zu hoch. Stattdessen wird er von vielen Deutschen eher genutzt, um Reisen oder Konsumgüter zu finanzieren sowie Luxusgegenstände anzuschaffen. Da Gutverdiener weniger derartige Kredite benötigen als Geringverdiener, kommt es leider häufiger vor, dass Kredite nicht zurückgezahlt werden, was wiederum den hohen Zinssatz erklärt.

Ratenkredite eignen sich daher nur in Ausnahmefällen für die Finanzierung einer Renovierung oder Modernisierung. Sie sind eher für kurze Überbrückungen oder größere Anschaffungen wie Autos oder Ähnliches gedacht.

Das Wichtigste bei der Aufnahme von Krediten aller Art ist die Aufstellung eines möglichst genauen Haushaltsplans, um das Darlehen auch wirklich nach der vertraglich vereinbarten Laufzeit wieder abbezahlt zu haben und nicht in die sogenannte Schuldenfalle zu tappen.

Bildnachweis: Freedomz / stock.adobe.com

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