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Das sind Ihre 5 Möglichkeiten zur Mieterhöhung

Das sind Ihre 5 Möglichkeiten zur Mieterhöhung
geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Als Vermieter und Mietverwalter haben Sie 5 Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen: Anpassung der Miete auf gestiegenes Ortsniveau, Mieterhöhung wegen erfolgter Modernisierung, auf Grundlage einer vereinbarten Staffel- oder Indexmiete sowie die einvernehmliche Mieterhöhung.

Für alle Varianten gelten unterschiedliche Voraussetzungen. Nur wenn Sie diese einhalten, wird Ihre Miete zur optimalen Rendite Ihrer Immobilie. Da ist es gut, dass der Bundesgerichtshof Vermietern und Mietverwaltern in letzter Zeit mit einer Reihe von Urteilen die Erhöhung der Miete deutlich erleichtert hat.

Am einfachsten ist die einvernehmliche Mieterhöhung, denn hier müssen sich Mieter und Vermieter über die neue Miethöhe nur einig sein, Formalien und Fristen gibt es nicht. Da aber nur die wenigsten Mieter mit einer Mieterhöhung einverstanden sind, haben die anderen 4 Möglichkeiten der Mietsteigerung in der Praxis eine weitaus größere Bedeutung. Denn hier können Sie die Miete auch gegen den Willen Ihres Mieters erhöhen.

Mieter prüfen jede Mieterhöhung ganz genau

Mieter prüfen in diesem Fall genau, ob Sie alle Fristen und sonstigen Formalien eingehalten haben. Gesucht wird nach dem "Haar in der Suppe", das die Mieterhöhung abwenden soll. Deshalb muss Ihre Mieterhöhung rechtssicher sein.

Mieter muss Mieterhöhung trotz Mängeln zahlen

Häufig reagieren Mieter auf eine Mieterhöhung mit einer Mängelliste. Urplötzlich ist alles an der Wohnung schadhaft und schon die bisherige Miete war zu hoch. Jedoch: Auf Ihre Mieterhöhung haben selbst vorhandene Mängel keinen Einfluss. Wegen eines Mangels darf ein Mieter zwar in angemessener Höhe die Miete mindern. Unabhängig hiervon muss er Ihre Mieterhöhung jedoch akzeptieren, soweit sie begründet ist.

BGH erleichtert Vermietern und Verwaltern Mieterhöhungen

Wie gesagt, in letzter Zeit hat der BGH mehrere Urteile gefällt, welche die Mieterhöhung erleichtern. So dürfen Sie nun auch die Miete erhöhen, wenn sich schon die jetzige Miete auf dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete befindet. Außerdem dürfen Sie nun auch ältere Mietspiegel und solche aus Nachbargemeinden heranziehen.

Nutzen Sie die 5 erfreulichen BGH-Urteile für Ihre erfolgreiche Mieterhöhung

1. Mieterhöhung mit älterem Mietspiegel möglich

Erfreulich für Vermieter und Verwalter: Ihr Mieterhöhungsverlangen ist auch
dann wirksam, wenn Sie es mit einem veralteten Mietspiegel begründet haben.
Das bedeutet: Anhand des aktuellen Mietspiegels können Sie Ihre Mieterhöhung später noch "retten" (BGH, Urteil v. 06.07.11, Az. VIII ZR 337/10).

2. Mehr als 3 Vergleichswohnungen sind zulässig

Wer die Miete statt mit einem Mietspiegel mit Vergleichswohnungen begründen möchte, muss hierfür 3 anführen können (so § 558 Abs. 2 BGB). Geben Sie mehr als 3 Vergleichswohnungen an, bleibt Ihr Mieterhöhungsverlangen dennoch wirksam. Das ist gut, denn es ist empfehlenswert mehr als 3 Wohnungen anzuführen, falls sich eine Wohnung als nicht vergleichbar erweisen sollte (BGH, Urteil v. 28.03.12, Az. VIII ZR 79/11).

3. Mietspiegel aus Nachbargemeinde reicht aus

Ist in Ihrer Gemeinde oder Stadt kein Mietspiegel vorhanden, können Sie auf die Mietspiegel vergleichbarer Nachbargemeinden oder Nachbarstädte zurückgreifen. Dies gilt sowohl für einfache als auch für qualifizierte Mietspiegel (BGH, Urteil v. 16.10.10, Az. VIII ZR 99/09).

4. Mietspiegel gilt auch für Einfamilienhäuser

Zur Erhöhung der Miete eines Einfamilienhauses dürfen Sie dieses in ein entsprechendes Rasterfeld für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus einordnen und auf die dort ausgewiesene Mietspanne verweisen; ein Sachverständigengutachten ist also nicht erforderlich (BGH, Urteil v. 17.09.08, Az. VIII ZR 58/08).

5. Typengutachten reicht für Mieterhöhung

Ihre Miete dürfen Sie auch auf Grundlage eines sogenannten Typengutachtens erhöhen. Hierzu ermittelt ein Sachverständiger die ortsübliche Vergleichsmiete nicht für eine konkrete Wohnung, sondern für mehrere Wohnungen aus dem Bestand des Vermieters oder Verwalters. Der Vorteil ist, dass solche Typengutachten deutlich preiswerter sind (BGH, Urteil v. 19.05.10, Az. VIII ZR 122/09).

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Dr. Tobias Mahlstedt

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