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Finanzierung von Immobilien

Lesezeit: 2 Minuten Im vorliegenden Beitrag der Reihe "Immobilien-Urteile aktuell" stellen wir Ihnen direkt zwei Entscheidungen aus dem Bereich der Finanzierung von Immobilien vor. Da die meisten Immobilien wohl oder übel mittels einer Finanzierung erworben werden, sollten auch steuerliche Folgen nicht außer Acht bleiben. Bitte denken Sie immer daran: Die Urteile können unter Angabe des Aktenzeichens kostenlos beim Bundesfinanzhof heruntergeladen werden. Hier die aktuellen Fälle:

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Finanzierung von Immobilien

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Immobilien-Urteil: Finanzierung von Lebensversicherungsbeiträgen
Dient eine Kapitallebensversicherung der Rückzahlung von Darlehen, die zum Erwerb von Mietgrundstücken aufgenommen worden sind, so sind die Zinsen für ein zur Finanzierung der Versicherungsbeiträge aufgenommenes Darlehen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar“, so der deutliche Leitsatz der obersten Finanzrichter in ihrer Entscheidung (Az: IX R 62/07).

Die Finanzierung einer Vermietungs- und Verpachtungsimmobilie über eine Kapitallebensversicherung ist Bestandteil eines einheitlichen Konzeptes zur Finanzierung der Anschaffungskosten der Immobilie. Da die Darlehen zur Finanzierung der Beiträge für die Lebensversicherung aufgenommen werden, dienen sie der Tilgung von Darlehen, mit denen die Anschaffungskosten der zu vermietenden Immobilie finanziert werden.

Es besteht daher ein direkter Zusammenhang zwischen der Finanzierung der Tilgung der Anschaffungskosten der Immobilie. Aus diesem Grund kommt der vollständige Werbungskostenabzug in Betracht, da diese Schuldzinsen wie Schuldzinsen für ein Anschaffungskostendarlehen zu werten sind.

Finanzierungs-Urteil: Erstattetes Disagio beim Immobilienkauf
„Ein im Rahmen der Veräußerung einer Immobilie als kalkulatorischer Teil des Kaufpreises berücksichtigtes Disagio gehört zu den Anschaffungskosten des Erwerbers für das erworbene Wirtschaftsgut und nicht zu seinen Finanzierungskosten“, so der erste Teil des Leitsatzes der Bundesfinanzhofentscheidung (Az: IX R 40/08).

Deutlich erfreulicher und daher auch interessanter ist jedoch der zweite Teil des Leitsatzes: „Wird dagegen eine Vereinbarung über die Erstattung des Disagios unabhängig vom Kaufvertrag getroffen, gehört dieses nicht zum Kaufpreis; es handelt sich dann um Finanzierungskosten und damit um Werbungskosten des Erwerbers“.

Voraussetzung ist daher, dass die Erstattung des Disagio bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise des gesamten Vorgangs als Vergütung für die Überlassung von Kapital zur Finanzierung der Anschaffungskosten der Immobilie angesehen werden kann.

In anderen Worten: Es ist wichtig, dass der Verkauf der Immobilie und die Schuldübernahme vom Immobilienverkäufer selbstständige Rechtsgeschäfte darstellen. Wirtschaftlich wird daher das Disagio an den Immobilienverkäufer erstattet um dessen Darlehenskonditionen fortführen zu können.

Um nachweisen zu können, dass es sich tatsächlich um zwei verschiedene und selbstständige Rechtsgeschäfte handelt, kann es ratsam sein, dass der Verkäufer eine schriftliche Bestätigung ausstellt, die besagt, dass auch wenn der Erwerber zu einer anderen Finanzierung gegriffen hätte, die Immobilie verkauft worden wäre.

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