von Christoph Iser, veröffentlicht in Immobilien & Steuern
Veräußerung oder Selbstnutzung der Immobilie: Hintergrund der Problematik
Für die steuerliche Abzugsfähigkeit von Aufwendungen ist es von enormer Bedeutung, in welchem Zusammenhang die Aufwendungen getätigt wurden, man spricht in diesem Zusammenhang auch von der Kausalität der Aufwendungen.
Daraus folgt, dass Aufwendungen, die für eine vermietete Immobilie während der Vermietung getätigt werden, nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden können, wenn der Aufwand ursächlich durch den geplanten Verkauf oder eine bevorstehende Selbstnutzung bedingt sind.
Selbst wenn die Veräußerung oder Selbstnutzung lediglich geplant ist, es im Endeffekt jedoch nicht dazu kommt, können aufgrund der Veräußerungs- bzw. Selbstnutzungsabsicht getätigte Aufwendungen nicht im Rahmen der Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung zum Abzug gebracht werden.
Falls es sich beim Immobilienverkauf um ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft handelt, besteht ggfs. noch die Möglichkeit die Aufwendungen in diesem Rahmen steuerlich zu berücksichtigen. In allen anderen Fällen (insbesondere der Selbstnutzung) scheidet eine steuerliche Berücksichtigung vollends aus. Auch das private Veräußerungsgeschäft ist mit Vorsicht zu genießen, denn wenn ein Verlust erzielt wird, ist dieser nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften des Vorjahres bzw. der folgenden Jahre zu verrechnen.
Keinen Zusammenhang herstellen
In der Praxis ist daher immer darauf zu achten, dass sämtliche Aufwendungen auch im Zusammenhang mit der steuerpflichtigen Vermietung oder Verpachtung stattfinden. Nach Meinung der Münchener Richter ist hiervon sogar grundsätzlich auszugehen, wie dem Bundesfinanzhof-Urteil vom 10. Oktober 2000 (Az.: IX R 15/96) zu entnehmen ist.
Bestenfalls sollte eine zeitliche Nähe zur Veräußerung möglichst nicht gegeben sein, damit das Finanzamt erst gar keinen Zusammenhang mit der Veräußerung annimmt oder es kann konkret dargelegt werden, warum ein Zusammenhang mit der Vermietung gegeben ist. Auf jeden Fall muss auf eine vertragliche Vereinbarung, die zu einem anderen Ergebnis führt, tunlichst verzichtet werden.
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