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Immobilien-Tipps: Veräußerung oder Nutzungsänderung steht bevor

Lesezeit: < 1 Minute Ob Aufwendungen im Zusammenhang mit einer Immobilie tatsächlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden dürfen, hängt insbesondere von dem Zusammenhang der Aufwendungen zu den Mieteinnahmen ab. Achten Sie daher bei Veräußerungs- oder Nutzungsänderungsfällen darauf, dass dieser Zusammenhang besteht.

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Immobilien-Tipps: Veräußerung oder Nutzungsänderung steht bevor

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Kausalität entscheidet

Das Finanzamt prüft regelmäßig bei Sachverhalten der Veräußerung eines Vermietungs- und Verpachtungsobjektes als auch bei der Selbstnutzung nach einer Vermietungsphase die Kausalität der in der Vermietungsphase angesetzten Werbungskosten mit der tatsächlichen Vermietung.

Nur wenn sich die in der Vermietungsphase getätigten Werbungskosten tatsächlich in einen Veranlassungszusammenhang mit den erwirtschafteten Mieteinnahmen bringen lassen, wird Freund Fiskus den Werbungskostenabzug auch tatsächlich gewähren.

Häufige Praxisprobleme

Dass diese vermeintlich einfach klingende Voraussetzung in der Praxis häufig zu erheblichen Problemen führt, zeigen die zahlreichen in der Rechtsprechung vertretenen Urteile zu dieser Thematik. So ist es häufig der Fall, dass Aufwendungen, die vermeintlich für eine vermietete Immobilie während der tatsächlichen Vermietung getätigt werden, nicht als Werbungskosten zugelassen werden, weil der Aufwand ursächlich schon durch den geplanten Verkauf oder die bevorstehende Selbstnutzung bedingt ist.

Leider kein Patentrezept

Ein Patentrezept zur Umschiffung dieses Problems gibt es nicht. Grundsätzlich gilt: Je größer der zeitliche Abstand einer Verausgabung während der Vermietungsphase zur folgenden Nutzungsänderung (Verkauf oder Selbstnutzung) ist, desto mehr spricht für einen tatsächlichen Veranlassungszusammenhang der Werbungkosten mit den Mieteinahmen. Dies aber nur die Vereinfachung! Kann trotz eines großen zeitlichen Abstandes eine Kausalität zum Verkauf oder der Selbstnutzung hergestellt werden, ist der Werbungskostenabzug verloren.

Weitere Abzugsfähigkeit prüfen

Allenfalls kann dann noch geprüft werden, ob in Verkaufsfällen Veräußerungskosten bei einem privaten Veräußerungsgeschäft gegeben sind. Liegt kein privates Veräußerungsgeschäft vor, werden die vermeintlichen Werbungskosten wohl oder übel als Privatvergnügen zu verbuchen sein. Ebenso wird bei einer späteren Selbstnutzung keine Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen greifen, da die Aufwendungen ja schon vor Bestehen des eigenen Haushaltes (nämlich während der Vermietungsphase) getätigt werden.

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