Behandlung des Disagios bei der Immobilienfinanzierung als Werbungskosten?

Die Behandlung des Disagios (auch Damnum genannt) ist bei der Immobilienfinanzierung - sprich bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung - nicht immer ganz einfach. Grundsätzlich kommt sowohl der Sofortabzug als Werbungskosten in Frage wie die Verteilung auf den Zinsabschreibungszeitraum.

Marktübliches Disagio sind Werbungskosten
Sofern ein Disagio bei der Immobilienfinanzierung zur Erzielung von Vermietungs- und Verpachtungseinkünften eingesetzt wird, kann das Disagio sofort im Bereich der Werbungskosten steuermindernd angesetzt werden. Aber aufgepasst: Dies gilt nur für ein marktübliches Disagio. Entsprechend der Meinung der Finanzverwaltung liegt ein solches marktübliches Disagio nur vor, wenn das Disagio nicht mehr als 5 % der Darlehenssumme beträgt und die Zinsfestschreibungsdauer mindestens fünf Jahre umfasst.

Sind diese Voraussetzungen nicht gegeben, muss das Disagio auf den Zeitraum der ersten Zinsfestschreibung verteilt werden. Im Ergebnis findet auch nur ein verteilter Abzug der Werbungskosten statt und die Immobilienfinanzierung über das Disagio wirkt sich nur entsprechend anteilig steuermindernd aus.

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Beste Lösung beim Disagio
In aller Regel ist darauf zu achten, dass ein Disagio marktüblich ist und somit sofort als Werbungskosten steuermindernd zum Einsatz kommen kann. Damit die Voraussetzungen erfüllt sind sollte gegebenenfalls mit der Bank verhandelt werden.

Es ist jedoch auch denkbar, das in Einzelfällen der sofortige Abzug des Disagio als Werbungskosten keinen steuerlichen Vorteil mit sich bringt. Dies ist regelmäßig dann der Fall, wenn im Jahr der Zahlung des Disagios (gegebenenfalls auch durch das Disagio) ein äußerst geringer Steuersatz gilt.

Im Weiteren könnte in den folgenden Jahren wieder ein entsprechend hoher Steuersatz zum Tragen kommen, da dann keine weiteren oder nur geringere Werbungskosten über die Immobilienfinanzierung vorhanden sind. Aufgrund der Progression des Einkommensteuertarifes kann daher der einmalig niedrige Steuersatz schlechter sein als ein über Jahre hinweg nur teilweise geminderter Steuersatz. Welches die beste Lösung ist, ist im Einzelfall zu entscheiden.

Weitere Hinweise zum Thema Disagio finden Sie hier:

Neues Urteil zum Disagio als sofort abzugsfähige Werbungskosten

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