Werden Darlehensverträge abgeschlossen, die mit einer Vermietungs- und Verpachtungsimmobilie in Zusammenhang stehen, kann sich die Vereinbarung eines Disagios (auch Damnum genannt) als vorteilhaft erweisen. Im Rahmen eines solchen Vertrages wird nicht die komplette Darlehenssumme ausgezahlt, sondern ein Teil (Disagio oder Damnum) als Schuldzinsvorauszahlung direkt seitens der Bank einbehalten.
Diese Einbehaltung ist als abgekürzter Zahlungsweg (Auszahlung des Darlehensbetrages und gleichzeitige (Rück-)zahlung der Schuldzinsen) zu werten, weshalb das Disagio in der Regel zu 100% als Werbungskosten angesetzt werden kann. Voraussetzung ist lediglich die Marktüblichkeit der Vereinbarung, aber dazu unten Näheres.
Unter dem Strich kann man über diese Gestaltung wiederum Progressionsspitzen kappen und zudem einen Liquiditäts- bzw. Zinsvorteil erreichen, da das Disagio die Liquidität nicht belastet sondern direkt mitfinanziert wird.
Aber aufgepasst, ein Detail darf nicht aus dem Auge verloren werden. Zu beachten ist nämlich die Marktüblichkeit der Vereinbarungen, welche gegeben ist, wenn bei einer mindestens fünfjährigen Zinsbindung das Disagio nicht mehr als 5% der Darlehenssumme beträgt.
Wird dies beachtet, gelingt auch die Steuergestaltung. Übersteigt das Disagio jedoch die besagten 5% geht der Steuerspareffekt verloren, denn dann kann es nicht sofort als Werbungskosten angesetzt werden, sondern muss auf den Zeitraum der Zinsfestschreibung verteilt werden. Der steuersparende Effekt wird dann in aller Regel verpuffen.