Schönheitsreparaturen trotz unwirksamer Klausel

Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag sind oft unwirksam.

Millionen Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind unwirksam, das Nachsehen haben die Vermieter. Was viele jedoch nicht wissen ist, dass eine unwirksame Kostenquotenklausel nicht die Wirksamkeit einer Verpflichtungsklausel berührt. Zu kompliziert? – Lesen Sie der Reihe nach…

Welche Arbeiten unter Schönheitsreparaturen fallen

Maßstab für den Umfang der Schönheitsreparaturen ist noch immer § 28 der II. Berechnungsverordnung (II. BV). Diese Vorschrift gilt zwar nur für preisgebundenen Wohnraum, sie wird aber bei der Vermietung freifinanzierter Wohnungen und Gewerbeflächen entsprechend herangezogen.

Schönheitsreparaturen umfassen nach dieser Regelung folgende Arbeiten:

Das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken sowie das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Heizrohre, Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Übersicht: Diese Arbeiten brauchen Sie nicht zu akzeptieren

  • Der Anstrich an Wänden oder Decken ist ungleichmäßig oder nicht deckend erfolgt.
  • Die Tapeten sind überlappend geklebt oder weisen Luftblasen oder abstehende Ränder auf.
  • Bei Einzug vorhandene Mustertapeten wurden überstrichen.
  • Der Lackanstrich von Türen oder Fensterrahmen weist "Laufnasen" auf.
  • Im Farbanstrich finden sich festgetrocknete Schmutzpartikel oder Pinselhaare.
  • Lichtschalter, Steckdosen, Tür- oder Fensterbeschläge sind stellenweise überstrichen.

Verpflichtungsklausel und Kostenquotenklausel im Mietvertrag

Eine Verpflichtungsklausel im Mietvertrag legt fest, dass ein Mieter renovieren muss ("Der Mieter ist verpflichtet, zu renovieren." oder "Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen.")

Eine Kostenquotenklausel im Mietvertrag regelt, dass ein Mieter sich bei nur kurzer Mietdauer an den Kosten der Renovierung entsprechend einer Quote – meist auf Grundlage eines Kostenvoranschlags – beteiligen muss.

Beide Klauseln – Verpflichtungsklausel und Kostenquotenklausel – sind für sich unwirksam, wenn sie "starre Fristen" beinhalten, wenn also entweder die Renovierung selbst oder deren Kostenbeteiligung an den Ablauf bestimmter fester Zeitabstände geknüpft wird (BGH, 18.10.2006, VIII ZR 52/06). Und ist die Verpflichtungsklausel unwirksam, ist immer auch zugleich die Kostenquotenklausel unwirksam.

Aber: Eine unwirksame Quotenabgeltungsklausel berührt nicht die Wirksamkeit einer für sich wirksamen Renovierungs- oder Vornahmeklausel (BGH, Hinweisbeschluss vom 18.11.2008, VIII ZR 73/08; zuvor schon BGH, Urteil vom 18.06.2008, VIII ZR 224/07).

Das bedeutet: Endet das Mietverhältnis schon nach nur kurzer Zeit, dürfen Sie von Ihrem Mieter zwar keine Kostenbeteiligung aufgrund der unwirksamen Kostenquotenklausel verlangen. Endet das Mietverhältnis aber erst nach längerer Zeit (mehr als 5 Jahre) oder sind Schönheitsreparaturen schon früher erforderlich, dürfen Sie auf Grundlage der Verpflichtungsklausel aber sehr wohl Schönheitsreparaturen verlangen.

Viele Vermieter und Verwalter wissen dies nicht und verzichten auf Renovierungsleistungen. Tun Sie dies nicht und prüfen genau beide Klauseln für sich und ganz genau – es lohnt sich für Sie.

Veröffentlicht am 15. November 2012