Immobilienrecht

Ferienwohnung: Noch mehr Stress mit dem Finanzamt?

Eine neue Schikane für die steuerliche Anerkennung von Verlusten bei einer vermieteten Ferienwohnung wartet auf Sie. Wird eine Ferienwohnung – in Eigenregie oder durch Beauftragung eines Dritten – ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und über das ganze Jahr angeboten, gelten grundsätzlich die Regeln wie bei einer auf Dauer angelegten Vermietung. Das bedeutet: Das Finanzamt muss die Verluste anerkennen, selbst wenn solche Verluste über viele Jahre hinweg entstehen.

Vermietet oder nicht?
Nach bisheriger Rechtslage spielte es keine Rolle, an wie vielen Tagen die Ferienwohnung vermietet war. Die Verluste waren stets ohne Wenn und Aber anzuerkennen. Dies galt nach Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (Urteil des Bundesfinanzhofs vom 5.11.2002, BStBl. 2003 II S. 914) auch, wenn die Wohnung tatsächlich nur wenige Tage im Jahr vermietet war, denn die geringe Anzahl an Vermietungstagen allein sage noch nichts über das Fehlen einer auf Dauer angelegten Vermietung aus, die steuerschädlich wäre.

Diese erst 2 Jahre alte Rechtsansicht aber ist nach Auskunft des Ratgebers www.steuerrat24.de nun schon wieder überholt. Nach neuer Auffassung des Bundesfinanzhofs spielt die Anzahl der Vermietungstage jetzt eine größere Rolle: Nun wird eine Einkunftserzielungsabsicht nur noch dann unterstellt, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr – bis auf die normalen Leerstandszeiten – an wechselnde Feriengäste vermietet wird.  

Scharf kalkulieren! Dabei darf die tatsächliche Vermietungszeit um bis zu 25 % niedriger sein als die ortsübliche Vermietungszeit (BFH-Urteil vom 26.10.2004, BStBl. 2005 II S. 388). Die Folge: Falls also die tatsächliche Vermietungszeit die ortsübliche Vermietungszeit um mehr als 25 % unterschreitet, wird das Finanzamt jetzt die Einkunftserzielungsabsicht prüfen und hierzu eine Ertragsprognose für 30 Jahre durchführen.

Und nur bei positiver Ertragsprognose werden künftig die Werbungskosten in voller Höhe anerkannt.

Tipp: Erfragen Sie unbedingt bei Vermietungsagenturen in Ihrem Ferienort, an wie vielen Tagen pro Jahr die Wohnungen durchschnittlich vermietet sind. So können Sie kalkulieren, ob Sie Ihre Vermietungsanstrengungen intensivieren müssen und haben ggf. auch Argumente, wenn das Finanzamt an den Kosten herumstreichen will.

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Burkhard Strack

Burkhard Strack ist Fachjournalist (DFJV-Mitglied) in den Ressorts Gesundheit, Finanzen und Marketing, Werbeprofi (Google AdWords Premium Partner) und Inhaber des Beraterportals experto.de.

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