Immobilienrecht

So setzen Sie erfolgreich Verzugszinsen durch

geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Viele Mieter zahlen nicht wie vereinbart. Neben unberechtigten Mietminderungen ist dies in der Praxis wohl das größte Ärgernis. Wegen säumiger Zahlungen können Sie nicht nur kündigen und diese einklagen – auch eine Verzinsung können Sie von Ihrem Mieter fordern. Und dies sollten Sie auch tun. Zudem sind Verzugszinsen um ein Vielfaches höher als die Zinsen auf dem besten Tagesgeldkonto.

Verzugszinsen dürfen Sie von Ihrem Mieter immer fordern, wenn er mit einer fälligen Geldzahlung in Verzug ist (§ 286 BGB). In der Praxis geraten Mieter am häufigsten in Verzug mit:

  • Mietzahlungen
  • Betriebskostennachforderungen
  • Kautionszahlungen
  • Schadenersatzzahlungen
  • Zahlung einer Nutzungsentschädigung.
  • Betriebskostenvorauszahlungen

Beispiel: Die Miete ist am 3. Werktag des Monats fällig (§ 557b BGB). Die Raten der Mietkaution sind zusammen mit den ersten Monatsmieten fällig (§ 551 BGB).

Fällig ist Ihre Forderung an dem Tag, an dem Sie von Ihrem Mieter die Zahlung verlangen können. Ist für die Geldzahlung ein bestimmter Termin zur Zahlung mit dem Mieter vereinbart oder dieser nachdem Kalender eindeutig bestimmbar, brauchen Sie ihn nicht mahnen, um Verzugszinsen fordern zu dürfen.

Beispiel: Ihr Mieter zahlt die Miete für März nicht. Hier brauchen Sie nicht abmahnen, weil sich "der 3. Werktag eines Monats" anhand eines Kalenders bestimmen lässt (der Samstag zählt nicht als Werktag gemäß BGH, Urteil v. 03.07.10, Az. VIII ZR 129/09; VIII ZR 291/09).

Ist der Zahlungstermin nicht vertraglich vereinbart oder gesetzlich festgelegt, können Sie ihn bestimmen. So können Sie etwa in Ihrer Betriebskostenabrechnung vermerken: "Nachforderung zahlbar bis zum 15.10.2013". Verstreicht dieser Termin, befindet sich Ihr Mieter mit der Zahlung in Verzug, weshalb Sie ab dem 16.10.2013 Verzugszinsen verlangen dürfen.

Verzugszinsen auch für säumige Betriebskosten

Seit einem neueren Urteil ist klar, dass Sie Verzugszinsen auch für nicht bei Fälligkeit (3. Werktag) gezahlte Betriebskostenvorauszahlungen beanspruchen dürfen (BGH, Urteil v. 26.09.12, Az. XII ZR 112/10).

Die Höhe der vom Mieter zu zahlenden Verzugszinsen ist in § 288 BGB geregelt. Danach beträgt der jährliche Verzugszinssatz 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz, als Vermieter von Gewerberäumen können Sie sogar 8 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz beanspruchen.

Der Basiszinssatz orientiert sich am Zinssatz der Europäischen Zentralbank, seine Höhe wird zum 1. Januar und 1. Juli eines jeden Jahres von der Deutschen Bundesbank neu festgelegt und bekanntgegeben. Seit dem 01.07.2013 beträgt der Basiszinssatz minus 0,13%.

Dementsprechend könnten Sie von Ihrem Wohnungsmieter seither Verzugszinsen in Höhe von 4,87% verlangen, und von Ihrem Gewerbemieter 7,87%. Das ist ein Vielfaches von dem, was angelegtes Geld derzeit auf einem Tagesgeldkonto erwirtschaftet. Der bisher erläuterte Verzugszins steht Ihnen in jedem Fall zu. Es kommt also nicht darauf an, ob Ihnen durch die verspätete Zahlung Ihres Mieters tatsächlich ein Schaden entstanden ist.

Höhere Verzugszinsen bei höherem Zinsschaden

Höhere Verzugszinsen dürfen Sie von Ihrem Mieter verlangen, wenn Ihnen selbst durch seine verspätete Zahlung auch ein entsprechend höherer (Zins-) Schaden entstanden ist.

Beispiel: Nehmen Sie während des Verzugs Ihres Mieters selbst einen Bankkredit zu einem höheren Zinssatz in Anspruch, dann können Sie diesen höheren Zinssatz auch von Ihrem Mieter als Verzugsschaden fordern.

Es ist nicht nötig, dass Sie den Kredit wegen der Zahlungsverzögerung des Mieters aufgenommen haben. Vielmehr ist ausreichend, dass Sie die rechtzeitige Zahlung Ihres Mieters zur Rückführung dieses

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Dr. Tobias Mahlstedt

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