Hauskauf & Hausverkauf

Die wichtigsten Tipps für den Kauf einer gebrauchten Immobilie

geschrieben von Armin Nowak

Gerade in der jetzigen Zeit, in der viele Anleger versuchen, Ihr Erspartes in Sicherheit zu bringen oder sich endlich den Traum vom Wohnen im Eigenheim erfüllen möchten, sind beim Kauf einer gebrauchten Immobilie wichtige Grundregeln zu beachten, damit Sie aus rein emotionalen Gründen nicht das falsche Objekt kaufen und sich hinterher ärgern.

Für die meisten Menschen ist der Kauf einer Immobilie die erste große Anschaffung in ihrem Leben. Um einen Fehlkauf zu vermeiden, möchte ich Ihnen folgende Empfehlungen geben.

1. Lagebeurteilung

In der Immobilienwirtschaft gibt es den Grundsatz, dass drei Dinge am wichtigsten sind: Lage, Lage und nochmals Lage. Dies bedeutet lediglich, dass die Lage das wichtigste Entscheidungsmerkmal Ihrer Kaufüberlegung sein sollte. Dazu gehört auch die Überlegung des Standortes und der Infrastruktur. Auch Ihr Alter und Ihre familiäre Situation sind ausschlaggebend für den Erwerb Ihrer Immobilie.

Welche Einkaufsmöglichkeiten gibt es, wie ist die Ärzteversorgung und welche Schulen und Kindergärten befinden sich in der Nähe? Auch müssen Sie entscheiden, ob Sie zentral und stadtnah mit entsprechenden Lärmemissionen oder abgelegen – dafür aber ruhig – mit den entsprechend weiteren Fahrtstrecken für alle Dinge des täglichen Bedarfs leben wollen.

2. Kein Zeitdruck

Wenn Ihnen der Verkäufer oder Makler empfiehlt, sich sofort zu entscheiden, weil das Objekt besonders günstig ist, ist allergrößte Vorsicht geboten. Es gilt der Grundsatz, dass Sie mindestens noch eine Nacht darüber schlafen sollten und wenn Sie sich nicht sicher sind, auch noch mehrere Nächte. Riskieren Sie lieber, dass das Objekt weg ist, anstatt zu schnell gehandelt zu haben. Ein seriöser Verkäufer und Makler hat Verständnis dafür.

3. Immobilie besichtigen und einen Fachmann hinzuziehen

Bevor Sie die Immobilie kaufen wollen, sollten Sie sich diese auf jeden Fall vorher genau ansehen. Dies gilt auch für den Fall, dass Sie die Immobilie nur als Kapitalanlage kaufen und anschließend vermieten wollen. Auch wenn Sie zum Beispiel beruflich zeitlich sehr angespannt sind, sollten Sie sich diese Zeit nehmen.

Auch ein neutraler Fachmann wäre nicht schlecht, sei es ein Gutachter, ein Immobilienexperte oder ein Architekt. Die zusätzlichen Kosten, die meist nach Regie abgerechnet werden, rechnen sich bestimmt. Mit einem Experten an Ihrer Seite können Sie bei den Verhandlungen mit dem Verkäufer oder Makler besser verhandeln und lassen sich so leicht kein X für ein U vormachen.

Wichtig ist zum Beispiel der Zustand der Fassade, des Eingangsbereiches und des Treppenhauses. Der erste Eindruck ist oft der wichtigste und auch ausschlaggebende. Sie können erste Mängel erkennen und mit dem Fachmann  einschätzen, wie hoch die Mängelbeseitigungskosten sind.

4. Prüfung der Unterlagen

Viele glauben, der Notar prüft bei der Beurkundung alles. Dies ist ein Irrglaube, da der Notar nur das prüfen kann, was ihm vorliegt. Er weist nur auf offensichtliche Fehler und Unstimmigkeiten von sich aus hin. Er kennt oft auch die Immobilie nicht. Prüfen Sie daher vorher auch den Grundbuchauszug, um sicherzugehen, dass der Verkäufer auch der Eigentümer ist, der das Objekt verkaufen kann. Außerdem sehen Sie im Grundbuch, ob Belastungen und Beschränkungen, die Sie beim Kauf übernehmen müssen, eingetragen sind.

Bei Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie sich auch die letzte Wohngeldabrechnung, den Wirtschaftsplan, die Teilungserklärung und mindestens die letzen beiden Versammlungsprotokolle bzw. das Beschlussbuch zeigen lassen. Sie können dort auch erkennen, ob Sonderzahlungen anfallen werden und wie friedlich die Hausgemeinschaft ist. Auch die Höhe der Instandhaltungsrücklage, die beim Kauf ohne Nebenleistung auf Sie übergeht, sollte angemessen sein.

Sollten Sie eine bereits vermietete Wohnung kaufen, lassen Sie sich auch den Mietvertrag zeigen, denn im Kaufsfalle gilt: Verkauf bricht Miete nicht. Überprüfen Sie auch, ob die vereinbarte Miete ortsüblich ist und nachhaltig erzielbar ist. Prüfen Sie die Wohnfläche und lassen Sie sich den Grundsteuerbescheid und den Energieausweis zeigen.

5. Finanzierung und Investitionskosten

Der Kauf der Gebrauchtimmobilie ist in aller Regel immer ein Kompromiss, da die Kosten ein entscheidender Faktor sind. So fallen bei Ihrer Traumimmobilie nicht nur die Erwerbskosten, Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, sondern gegebenenfalls auch Makler- und Umbaukosten an. Gerade die Kosten für Umbaumaßnahmen und Renovierungen werden oft unterschätzt. Kalkulieren Sie großzügig und beantragen Sie Ihr Darlehen in ausreichender Höhe.

Nachfinanzierungen sind teuer und nicht jede Bank spielt hier mit. Bedenken Sie, dass die Finanzierung Ihrer Immobilie in der Regel über eine sehr lange Distanz (ca. 10 bis 30 Jahre, je nach Wunsch und Zinsbindung) läuft. Oft ändert sich etwas in Ihren familiären Verhältnissen (zum Beispiel: weitere Kinder, Pflege eines Elternteils, Scheidung oder Ähnliches) und Bedürfnissen (zu klein, zu groß).

6. Der richtige Preis

Vorsicht ist geboten, wenn der Preis zu niedrig festgesetzt wird. Wo liegt der Haken? Niemand hat etwas zu verschenken. Sie sollten immer alles kritisch hinterfragen und nicht sofort zuschlagen. Auch überhöhte Kaufpreise sollten Sie nicht annehmen. Wenn Sie sich unsicher sind, ob der Kaufpreis angemessen ist, scheuen Sie sich nicht, ein Verkehrswertgutachten in Auftrag zu geben. Sicher, auch dieses verursacht Kosten, die sich aber möglicherweise bei Ihrem ersten und einzigen Kauf einer Immobilie lohnen.

Das Ergebnis des Gutachtens bedeutet ja auch nicht, dass Sie einen Preis darüber nicht akzeptieren dürfen, wenn Ihnen die Immobilien sonst gefällt. Es ist zumindest eine konkrete Verhandlungsbasis. Letztendlich ist der Kauf einer Bestandimmobilie immer auch ein Kompromiss.

Über Ihren Experten

Armin Nowak

Leave a Comment