Hauskauf und Hausverkauf: Lassen Sie vor dem Notartermin den Kaufvertrag entwerfen
Noch bevor Sie sich mit dem Käufer oder Verkäufer der Immobilie beim Notar treffen, sollte ein Vertragsentwurf vorliegen, den beide Seiten durchgehen. Auf diese Weise können Sie Fragen zum Entwurf vorher formulieren und dann beim Notartermin stellen.
Falls Sie spezifische Fragen zum Entwurf des Kaufvertrages haben, sollten Sie den Entwurf durch einen Anwalt Ihres Vertrauens darauf überprüfen lassen, ob er "wasserdicht" ist oder Ihnen als Käufer unzumutbare Risiken aufbürdet. Beim Notartermin empfiehlt es sich, dass Käufer und Verkäufer persönlich anwesend sind, damit alle auftretenden Fragen sofort besprochen werden können.
Schauen Sie vor dem Notartermin in das Grundbuch
Eine mögliche Falle beim Immobilienkauf sind die Grundschulden. Manche Käufer kennen als juristische Laien nicht den Unterschied zwischen Brief- und Buchgrundschulden. Wenn eine Grundschuld als Briefgrundschuld eingetragen ist, sollten Sie sich den Brief vom Verkäufer aushändigen lassen. Meist befindet sich der Brief noch bei der Bank, die früher dem Verkäufer das Darlehen zum Immo-Kauf gewährt hatte. Schreiben Sie gegebenenfalls die Bank an, damit sie den Brief herausgibt.
Selbst wenn der Verkäufer das Darlehen längst getilgt hat, bleibt die Grundschuld bestehen. Sie erlischt nicht automatisch.
Achten Sie auf die Risiken bei der Gewährleistung
Meist werden Immobilien mit dem Vermerk "wie das Objekt steht und liegt" oder "wie besehen" verkauft. Wichtig: Der Verkäufer muss den Zustand, welcher noch bei der Besichtigung vorlag, bis zur Übergabe der Immobilie gewähren. Das bedeutet, dass nicht der Käufer, sondern der Verkäufer zahlen muss, wenn bis zur Übergabe zum Beispiel das Dach undicht geworden ist.
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie sich etwa bestehende Gewährleistungsansprüche des Verkäufers gegen Dritte (zum Beispiel gegen Handwerker) abtreten lassen.
- Beispiel: Verkäufer V hat die Heizung durch Unternehmer U noch vor dem Verkauf instandsetzen lassen. Nach dem Verkauf und nach Übergabe der Immobilie an Käufer K funktioniert die Heizung nicht mehr. Hier kann K nur gegen U Gewährleistungsrechte geltend machen, wenn V dem K seine gegen U bestehenden Ansprüche abtritt.
Haben Sie den Kaufpreis bei Fälligkeit parat
Nach der Beurkundung des notariellen Kaufvertrages holt der Notar für die Vertragsparteien die nötigen behördlichen Genehmigungen ein, zum Beispiel wenn die Gemeinde auf ihr eventuell vorhandenes Vorkaufsrecht verzichten soll. Liegen alle Genehmigungen vor, teilt der Notar den beiden Parteien die Fälligkeit des Kaufpreises mit. Dies erfolgt in der Regel vier bis sechs Wochen nach der Beurkundung des Kaufvertrags.
Wichtig: Wenn Sie eine vermietete Immobilie kaufen, können Sie erst dann den Mietern wegen Eigenbedarf kündigen, wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Die Eigentumsumschreibung erfolgt erst nach Kaufpreiszahlung. Die bloße Vormerkung des Käufers im Grundbuch berechtigt diesen nicht zur Kündigung der Mietverträge wegen Eigenbedarfs.
Hausverkauf: Geben Sie als Verkäufer die Schlüssel nie zu früh aus der Hand
Manche Verkäufer erleiden Schiffbruch, weil der Käufer sie nach dem Notartermin gebeten hat, schon mal die Schlüssel herauszugeben, weil der Käufer schon mit Renovierungsarbeiten beginnen will.
Das ist eine Falle! Selbst wenn der Käufer Ihnen als Verkäufer schon einen Teil des Kaufpreises gezahlt hat, sollten Sie vor der vollen Kaufpreiszahlung nie die Schlüssel vorzeitig herausgeben. Grund: Sollte der Kauf aus irgendeinem Grund doch noch scheitern, kommt es zwischen beiden Vertragspartnern zum Streit, wer die bereits begonnenen Renovierungsarbeiten bezahlt.
Wenn alles schiefgeht: Gehen Sie zum Anwalt
Im Extremfall sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen, damit Sie als Hausverkäufer oder Hauskäufer nicht über den Tisch gezogen werden.
Stand: 18.10.2012