Gewinnermittlung
Gewinn oder Verlust aus einem privaten Veräußerungsgeschäft im Sinne von § 23 des Einkommensteuergesetzes ist grundsätzlich der Unterschied, der sich bei Gegenüberstellung des Veräußerungspreises einerseits und der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, abzüglich der Abschreibung zuzüglich der mit dem Veräußerungsgeschäft in Zusammenhang stehenden Werbungskosten andererseits ergibt.
Auch Verkauf kurz vor Fristablauf schädlich
Man mag es kaum glauben, aber in der Praxis werden immer noch Immobilien kurz vor Ablauf der zehn Jahresfrist veräußert. Daher gilt grundsätzlich: Sofern nicht die Ausnahmetatbestände für eigengenutzte Wohnimmobilien erfüllt sind, sollte schon vor Immobilienveräußerung geprüft werden ob ein privates Veräußerungsgeschäft einschlägig ist und wenn dem so ist, mit welcher Steuerbelastung gerechnet werden muss.
Besteuerung eines privaten Veräußerungsgeschäftes verschieben
Sofern aufgrund der Umstände des Einzelfalles dennoch eine Veräußerung innerhalb der Zehnjahresfrist stattfinden muss, gilt es zu prüfen, ob eine Veräußerungsgewinnbesteuerung nicht auch anderweitig verhindert oder zu mindestens hinausgeschoben werden kann.
In diesem Zusammenhang ist zu sagen, dass private Veräußerungsgeschäfte als Untertatbestand der sonstigen Einkünfte den Überschusseinkünften zuzuordnen sind. Dies bedeutet, dass eine Besteuerung des Veräußerungsgewinnes nicht bereits mit Abschluss des Veräußerungsgeschäftes stattfindet, sondern tatsächlich erst mit Zufluss des Kaufpreises. Dies ergibt sich aus § 11 Abs. 1 EStG und wird durch mehrere Entscheidung des Bundesfinanzhofs bestätigt. So auch im Urteil vom 17. Juli 1991 (Az: X R 6/91).
Zahlungszeitpunkt
Wird folglich ein Immobilienverkaufspreis im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäftes in Kaufpreisraten über mehrere Kalenderjahre hinweg gezahlt, ist die jeweilige Ratenzahlung im Zeitpunkt des Zuflusses zu erfassen. Ein Veräußerungsgewinn fällt jedoch erstmals in dem Kalenderjahr an, indem der Kapitalanteil der Raten die gesamten Anschaffungskosten (gegebenenfalls abzüglich Abschreibung und zuzüglich der Werbungskosten) übersteigen.
Wenn zudem erreicht werden kann, dass der Veräußerungsgewinn erst in einem Jahr anfällt, indem eine niedrigere Steuerprogression herrscht, ist unter dem Strich ein deutlicher Steuervorteil gewonnen worden.
In der Praxis muss allerdings noch beachtet werden, dass die zugeflossene Rate grundsätzlich in einen Kapitalanteil und einen Zinsanteil aufzusplitten ist. Während der Kapitalanteil, wie zuvor beschrieben, im Rahmen des privaten Veräußerungsgeschäftes zu berücksichtigen ist, stellt der Zinsanteil eine Einnahme bei den Einkünften aus Kapitalvermögen dar, die im jeweiligen Jahr des Zuflusses zu besteuern sind.
Exkurs: Gewerblicher Grundstückshandel
Sollen direkt mehrere Immobilien durch Privatpersonen veräußert werden, ist die Frage, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt unbedingt zu prüfen. Dabei ist wesentlich auf die Dauer der Nutzung vor Veräußerung und insgesamt auf die Zahl der tatsächlich veräußerten Immobilien abzustellen. Ein gewerblicher Grundstückshandel gilt grundsätzlich als realisiert, wenn innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren (keine starre Grenze!) mehr als drei Immobilienobjekte angeschafft bzw. hergestellt und auch veräußert werden.