Berechnungsfaktoren des Ertragswertverfahrens
Das Ertragswertverfahren ist grundsätzlich bei Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücke oder gemischt genutzten Grundstücken anzuwenden. Im vorliegenden Beispiel wird von einem Mietwohngrundstück ausgegangen. Die Jahresrohmiete des 1952 erbauten Objektes beträgt 120.000 €. Der Wert des Grund und Bodens, ermittelt durch die Multiplikation von Bodenrichtwert mit der Fläche in Quadratmeter, beträgt 480.000 €. Bewertungszeitpunkt ist das Jahr 2009.
Weitere zur Bewertung der Immobilie notwendige Rechengrößen ergeben sich ausschließlich aus den zahlreichen Anlagen zum Bewertungsgesetz in Abhängigkeit von bestimmten Eigenschaften der zu bewertenden Immobilie.
Die Anlagen zum Bewertungsgesetz können unter www.Steuerempfehlung.de im Bereich Infothek kostenlos heruntergeladen werden, sodass die Berechnung auf die eigene Immobilie übertragen werden kann. Die vorangegangenen Beiträge zum Thema "Immobilienbewertung im neuen Erbschafts- und Schenkungssteuerrecht" (Teil 1: Allgemeines; Teil 2: Vergleichswertverfahren; Teil 3: Ertragswertverfahren; Teil 4: Sachwertverfahren) geben weitere Hinweise.
Berechnung im neuen Ertragswertverfahren
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Ausgangspunkt der Berechnung ist die Jahresrohmiete |
120.000,00 |
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Abzüglich Bewirtschaftungskosten, welche sich aus Erfahrungssätzen der Gutachterausschüsse ergeben oder sich über Anlage 23 zum Bewertungsgesetz ermitteln lassen: |
– 32.400,00 |
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Reinertrag der Immobilie |
87.600,00 |
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Abzüglich Verzinsung des Bodenwertes, welche ebenfalls über die Gutachterausschüsse ermittelt wird oder sich aus dem Gesetz ergibt. Das Gesetz sieht hier 5% für Mietwohngrundstücke vor, 5,5% für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von bis zu 50%, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche. Für über 50% gewerblichen Anteil sind 6% vorgesehen und für reine Geschäftsgrundstücke sogar 6,5%. |
– 24.000,00 |
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Gebäudereinertrag |
63.600,00 |
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Aus Anlage 21 zum Bewertungsgesetz bestimmt sich der individuelle Vervielfältiger, hier 13,49. Das Produkt ist der Gebäudeertrag. |
857.964,00 |
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Zuzüglich des Grund und Boden Wertes |
480.000,00 |
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Ertragswert im neuen Recht |
1.337.964,00 |
Die bisherigen Bewertungsregelungen hingegen würden nur zu einem Grundbesitzwert von 1.125.000 € führen. Das neue Recht führt daher zu einer um 212.964 € höheren Bewertung. Vergleicht man dies mit den Freibetragserhöhungen aus dem Beitrag Erbschaftssteuerreform: Von Freibeträgen und Steuersätzen wird klar, dass das neue Recht in einer Vielzahl der Fälle ungünstiger ist.