Voraussetzungen die zum Vorteil führen
Auch für den Mieter liegt in der Umsatzbesteuerung seiner Miete kein wirtschaftlicher Nachteil, da er diese wiederum als Vorsteuer beim Finanzamt geltend machen kann. Denn eine Grundvoraussetzung für die Optionsmöglichkeit ist, dass die Vermietung an einen anderen umsatzsteuerlichen Unternehmer für dessen Unternehmen erfolgt.
Weiterhin muss der Mieter die Immobilie noch zu 95% für Umsätze nutzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Damit ist sichergestellt, dass der Mieter durch den Verzicht auf die Steuerbefreiung seines Vermieters nicht wirtschaftlich belastet ist, da die Vorsteuer auch auf Ebene des Mieters geltend gemacht werden kann. Im Endeffekt ist damit der Verzicht auf Steuerbefreiung niemals möglich, wenn der Mieter eine Privatperson ist.
Vorteil bei der Umsatzsteuer: Weitere Voraussetzungen
Auch scheidet die Optionsmöglichkeit zur Steuerpflicht in der Regel aus, wenn der Mieter zwar ein Unternehmer ist, aber seinerseits nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, wie es beispielsweise bei einem Arzt oder einen umsatzsteuerlichen Kleinunternehmer der Fall ist.
Wie so oft existiert jedoch auch hier eine Ausnahme von der Regel: Denn auch wenn der mietende Unternehmer nicht vorsteuerabzugsberechtigt ist, kann optiert werden, wenn das auf dem Grundstück errichtete Gebäude
- Wohnzwecken dient oder zu diesen bestimmt ist und vor dem 01. April 1985 fertig gestellt worden ist,
- anderen nichtunternehmerischen Zwecken dient oder zu dienen bestimmt ist und vor dem 01. Januar 1986 fertig gestellt worden ist,
- anderen als den in den Nummern 1 und 2 bezeichneten Zwecken (beispielsweise unternehmerischen) dient oder zu dienen bestimmt ist und vor dem 01. Januar 1998 fertig gestellt worden ist,
- und wenn mit der Errichtung des Gebäudes in den ersten beiden Fällen vor dem 01. Juni 1984 und im dritten Fall vor dem 11. November 1993 begonnen worden ist.
Neben den vorgenannten materiellen Voraussetzungen sind auch noch einige formelle Voraussetzungen zu nennen. Dazu mehr im nächsten Beitrag.